Виды договоров купли продажи недвижимости, виды договоров купли продажи недвижимости

Содержание
  1. Виды договоров купли продажи недвижимости
  2. Договоры недвижимости.Виды договоров
  3. Реклама для Вашей квартиры посуточно, гостиницы, хостела >>>
  4. Договор продажи недвижимости
  5. Продажа недвижимости
  6. Договор продажи недвижимости
  7. 1.2 Понятие и виды договора купли-продажи недвижимости

Виды договоров купли продажи недвижимости

Строительная компания Спецремстройтрест — trest.cc. Квартиры в Калининграде.

6. Договор купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимости (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, как-то: земельный участок, здание, сооружение, квартиру и иное недвижимое имущество, определенное в ст. 130 ГК РФ.

Нормы ГК РФ применяются к сделкам с земельными участками, в том числе и к продаже земельных участков, только в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене. Условие о предмете договора должно содержать такие данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, т. е. данные, позволяющие определить расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается не согласованным, а договор — незаключенным.

Предметом договора продажи недвижимости может быть здание, сооружение или другая недвижимость, находящаяся на земельном участке, но не являющемся предметом договора продажи и находящемся в собственности продавца. В этом случае одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Права покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок: право собственности, право аренды или иное право определяются договором продажи недвижимости.

Если договором не определено право покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок, применяется правило ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которым к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая заняла недвижимостью и необходима для ее использования.

Если земельный участок не принадлежит продавцу недвижимости на праве собственности, то для продажи недвижимости согласия собственника этого земельного участка не требуется, если такая продажа недвижимости не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.

Предметом договора продажи недвижимости может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца. В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если в договоре продажи земельного участка такие условия не определены, то действует правило, в соответствии с которым продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Передача недвижимого имущества продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акта приема-передачи) обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным. Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом или договором.

Вместе с тем принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, если такое несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о цене. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если условие о цене не согласовано сторонами, договор также считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Существенным условием договора продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом. С момента государственной регистрации такой договор считается заключенным. Несоблюдение требования о государственной регистрации такого договора влечет его недействительность.

Договоры недвижимости.Виды договоров

Реклама для Вашей квартиры посуточно, гостиницы, хостела >>>

Все мы знаем, что такое договор – кто-то на профессиональном уровне, кто-то на обывательском. Кому-то доводилось их подписывать, а кто-то только собирается сделать это. В любом случае полезно хоть немного знать об этих бумагах.

Существует несколько видов договоров, с разными условиями, с разными процедурами заключения и вступления в законную силу.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В любом договоре всегда присутствуют минимум две стороны. Любой договор – это фиксация сделки, но не всякая фиксация сделки – договор. Ведь сделка может быть и односторонней, например завещание.

Возмездный и безвозмездный договор

Из самого названия договоров видно, что берется за основу при их различии.

Если в договоре одна сторона должна получить плату или иное вознаграждение за исполнение своих обязанностей, то договор является возмездным. Это, например, договор купли-продажи, договор аренды, договор найма и т. д.

Безвозмездным договором признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы. Классический пример безвозмездного договора – договор дарения.

Вступление договора в силу

В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

А когда договор считается заключенным? Это бывает по-разному. В отношении договоров с недвижимым имуществом есть особенности. Как известно, некоторые виды сделок с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Если это так, то договор считается заключенным с момента его регистрации. Данное правило вытекает из п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ.

Обязательная государственная регистрация предусмотрена для следующих договоров:

  • договор купли-продажи помещений жилого назначения (квартиры, жилого дома, комнаты, доли в праве общей собственности на эти объекты недвижимости);
  • договор мены помещений жилого назначения;
  • договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением;
  • договор дарения недвижимости независимо от вида объекта;
  • договор продажи предприятия как имущественного комплекса;
  • договор аренды на срок не менее 1 года;
  • договор о залоге недвижимости (об ипотеке) и т. д.

В последнее время при купле-продаже квартиры, дома, комнаты граждане стали прибегать к такому способу обеспечения обязательств сторон, как задаток. Например, продавец нашел покупателя на квартиру, составили договор, где предусмотрели, что покупатель вносит задаток за квартиру, который он выплатит продавцу, в случае если вдруг передумает. Договор подписали, а покупатель нашел другую квартиру. Продавец, следуя условиям договора, оставляет задаток себе. Но на самом деле у него нет на это законных оснований. Ведь договор купли-продажи жилой недвижимости должен пройти процедуру государственной регистрации и только после этого он считается заключенным. Только с этого момента и будет действовать договор. А раз договор не заключен надлежащим образом, то и у продавца нет оснований оставлять себе задаток. Это уже относится к неосновательному обогащению.

Если законом не предусмотрена обязательная государственная регистрация договора, то он вступает в силу с момента его подписания сторонами или с другого момента, определенного сторонами. Не подлежат регистрации договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения, договор мены недвижимости нежилого назначения, договор аренды недвижимого имущества на срок менее года, предварительные договоры и т. д.

Но не путайте договор и право собственности, возникшее из данного договора. Например, договор купли-продажи квартиры не подлежит государственной регистрации, но в любом случае будут регистрировать право собственности покупателя на квартиру.

Что такое предварительный договор?

Говоря обычным языком, предварительный договор – это репетиция основного договора. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре должна содержаться информация о предмете и других существенных условиях основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны должны заключить основной договор. Если в таком договоре срок не оговорен, то основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Допустим, продавец квартиры нашел покупателя. Если по тем или иным причинам они сразу не заключают договор купли-продажи жилого помещения, то они вправе заключить предварительный договор, где предусматривают, какое конкретно жилое помещение продается, за какую цену, и когда заключается основной договор. Но что будет, если срок заключения основного договора подошел, а продавец или покупатель не желают заключать основной договор?

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

С нотариусом или без него?

Некоторые договоры подлежат обязательной государственной регистрации. В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено для договора ренты, пожизненного содержания с иждивением, брачного договора. Если законом не предусмотрено обязательное заверение договора нотариусом, стороны вправе заверить договор нотариально по своему желанию.

Нотариальному удостоверению подлежат также:

  • договор уступки права требования, если сделка была нотариально удостоверена;
  • договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке;
  • предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме:
  • некоторые виды доверенностей.

За удостоверение нотариусом договора необходимо уплатить государственную пошлину.

Подведем итог: если законом не предусмотрено обязательное удостоверение договора, то нет повода обращаться к нотариусу. Вам не откажут из-за этого в регистрации договора или регистрации права собственности. Не стоит выкидывать свои «кровные» деньги. Зачастую люди обращаются к нотариусу за удостоверением договора в силу устоявшихся в обществе привычек, ошибочно полагая, что удостоверенный нотариусом договор защитит их от мошенничества в сфере сделок с недвижимостью. Хотя если рассматривать последний вариант, то определенная доля истины в нем есть. Нотариус, конечно, поможет вам составить правильный договор, но ручаться за сторону в сделке он не может.

Это «существенно»!

Очень часто в законе можно применяется такое понятие, как «существенные условия договора», что понимается под этим?

Существенными условиями считаются такие условия, без которых договор не может быть заключен. К таким условиям относятся предмет договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Например, в договоре купли-продажи недвижимого имущества существенными условиями будут условие о предмете продажи (какое конкретно недвижимое имущество продается, с его описанием) и его стоимость. В договоре аренды недвижимого имущества существенными условиями будут предмет и срок аренды.

Существует такое понятие в законе, как существенное нарушение. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, суд вправе расторгнуть или изменить договор при существенном нарушении договора другой стороной. Под этим понимается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Если Вы сочли данную информацию полезной для Вас, внесите небольшую сумму для развития сайта

Договор продажи недвижимости

  • Свобода договора
  • Договор и порядок его заключения
  • Государственный и муниципальный контракт
  • Условия договора энергоснабжения
  • Договор мены
  • Договор дарения
  • Форма договора дарения

Продажа недвижимости

По договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Купля-продажа относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом.

Договор купли-продажи недвижимости является возмездным, консенсуальным, взаимным.

Общие положения о продаже недвижимости содержатся в § 7 гл. 30 ГК РФ. Особенности продажи земельных участков предусмотрены ЗК РФ, морских судов — КТМ РФ.

Субъектами данного договора являются продавец и покупатель недвижимости. Ими могут быть как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т. д., так и юридические лица, покупающие недвижимость для своих офисов, предприятий и т. п. В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве продавца и покупателя могут участвовать и другие субъекты гражданских прав (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает се собственник. В виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления — государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут быть продавцами.

Государственные или муниципальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной ее уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Содержание договора купли-продажи недвижимости

Существенными условиями договора являются предмет и цена.

Предметом может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Таким образом, если предметом договора является здание, сооружение, помещение, в договоре необходимо указать его место расположения, адрес, назначение, год постройки, площадь и т. д. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор незаключенным.

Цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости (п. 2 ст. 555). При отсутствии в договоре указания цены недвижимости он считается незаключенным (п. 1 ст. 555).

Поскольку недвижимость в большинстве случаев имеет неразрывную связь с земельным участком, при переходе права собственности на объект недвижимости необходимо разрешение вопроса о правах на земельный участок, соответственно при смене собственника земельного участка встает вопрос о правах на объекты недвижимости, расположенные на нем.

В ст. 552 ГК РФ закреплены права на земельный участок при продаже здания.

По общему правилу по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 553 ГК РФ устанавливает права на недвижимость при продаже земельного участка.

Если земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Определенными особенностями обладает передача недвижимости. Она оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем (ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Требования к форме договора продажи недвижимости установлены ст. 550 ГК РФ. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает обязательного нотарильного удостоверения договора продажи недвижимости (стороны могут сделать по своему усмотрению). Вместе с тем переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Порядок регистрации установлен Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т. д.) не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю (ст. 210, 211 ГК РФ).

Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Следует обратить внимание на то, что регистрации, по общему правилу, подлежит не сам договор, предметом которого является недвижимость, а переход права на нее.

Особенности продажи жилых помещений

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор продажи недвижимости

Договор купли-продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) является одним из видов договора купли-продажи. По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (комнату), а покупатель обязуется принять это жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор заключается в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, если стороны своим соглашением не установили необходимость нотариального удостоверения договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) закон относит следующие:

  • 1) предмет договора — жилое помещение. В договоре должны быть указаны донные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) но соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома;
  • 2) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора. Оно может быть выражена; — непосредственно в рублях;
  • — в сумме в рублях, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

Цена в договоре может быть указана за весь объект в целом. Возможно определение цены жилого помещения указанием цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади.

3) перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением, после приобретения его покупателем.

Такими лицами могут быть:

  • — члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении. Обратим внимание на то, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства, которыми являются органы местного самоуправления;
  • — наниматели жилого помещения и члены их семей;
  • — арендаторы;
  • — лица, которые пользуются жилым помещением в силу
  • 4) срок исполнения продавцом обязанности передать недвижимость;
  • 5) срок исполнения покупателем обязанности оплатить определенную договором цену недвижимости;
  • 6) условия о качестве жилого помещения (наличие и состояние санитарно-технического и электрооборудования, отделка помещений и т. д.).

Если договор не позволяет определить сроки исполнения обязанностей сторон, эти обязательства должны быть исполнены в разумный срок. При этом необходимо обратить внимание на то, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата через определенное время после передачи жилого помещения покупателю (продажа в кредит) либо в рассрочку, жилое помещение, проданное в кредит либо в рассрочку, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

По общему правилу по договору купли-продажи жилого дома, части жилого дома покупателю одновременно с передачей права собственности но такую недвижимость передаются право на ту часть земельного участка, которая занято этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, но котором находится продаваемый жилой дом (часть жилого дома), покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором купли-продажи жилого дома (части жилого дома) иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом (часть жилого дома) и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка но тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю также подлежит государственной регистрации.

С момента государственной регистрации договора возникают обязательство сторон. Продавец обязан передать в собственность покупателя жилое помещение, являющееся предметом договора, а покупатель обязан принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную договором денежную сумму.

Передача жилого помещения (дома, квартиры, части дома или квартиры) и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущество покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

После надлежащего исполнения сторонами обязательств по договору происходит государственная регистрация перехода права собственности. После внесения соответствующих записей в ЕГРП собственником жилого помещения становится покупатель.

1.2 Понятие и виды договора купли-продажи недвижимости

Правовое регулирование договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется в соответствии с ГК РФ, Земельным Кодексом Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ), законом о регистрации Специфика предмета договора купли-продажи недвижимого имущества, определяет функции, которые позволяют договор купли-продажи недвижимости выделить в отдельный вид договора.

Таким образом, в соответствии с ст.454 ГК РФ по договор купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность недвижимости покупателя: землю, здания, сооружения, жилое или нежилое помещения или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную сумму денег, определяемую по соглашению сторон.

согласно ст.550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность

Среди существенных условий договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора и цена приобретаемого имущества.

Таким образом, в соответствии со ст.554 ГК РФ указывает, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества должны быть указаны доказательства, устанавливающие нахождение имущества. Подлежащего купли-продажи собственности. Договор должен содержать информацию, которая определяет местоположение этого имущества в соответствующей земле или в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре, он считается незаключенным.

Недвижимость должна быть описана в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 18 и пунктом 6 статьи 12 Закона о регистрации и должна содержать вид (название) объекта (здания, сооружения, жилого дома, садового дома, коттеджа, гаража), адрес (место нахождения) объекта,

Договор купли-продажи здания, сооружения сопровождается изменением отношений по поводу земельного участка, на котором данный объект расположен, и, наоборот, переход права собственности на земельный участок изменяет правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. В ГК РФ содержатся четкие правила, регулирующие такие изменения.

Таким образом, в соответствии со ст.552 ГК РФ согласно договору купли-продажи здания, сооружения или другого имущества к покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права собственности на земли, занятые недвижимостью и необходимыми для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором имущество продается, покупателю передается право собственности на земли, занятые под такой недвижимостью и необходимые для ее использования, если иное не предусмотрено законом.[39, c. 33]

Кроме того, в соответствии с п. 4, aбз.5, статья 35 ЗК РФ отчуждение земли без его здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Следовательно, необходимым условием договора купли-продажи зданий, жилых и садовых домов является передача права собственности на земли, занятые ими.

В соответствии со статьей 37 ЗК РФ купли-продажи может подлежать только земля, которая прошла государственный кадастровый учет. Договор купли-продажи должен содержать следующую информацию: расположение участка, площадь, кадастровый номер, категория земель (цели), разрешенное использование, обременения.

В соответствии с п.1 ст.555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества является существенным условием, без которого договор не может считаться заключенным. Цена может быть установлена ​​для объекта в целом и на единицу площади или иного показателя ее размера, в этом случае полная стоимость имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества. И в соответствии со ст.317 ГК РФ разрешено выражение цены контракта в размере рублевого эквивалента, определяемого в иностранной валюте.

Отличительной особенностью договора купли-продажи жилых помещений является дополнительное условие, которое закон относит к ряду существенных. Договор должен содержать перечень тех лиц, за которыми сохраняется право пользования недвижимостью после перехода права собственности к покупателю, в том числе с их прав на пользование продажи жилых помещений. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора. В соответствии со ст.292 ГК РФ передача права собственности на дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено законом. Недвижимость может быть обременена правами на использование её не только членами семьи, но и другими сторонами: работодателями (в соответствии со ст.675,677 ГК РФ), получателями ренты с пожизненным содержанием с иждивением, проживающих в жилом помещении по завещательному отказу (согласно ст.1137 ГК РФ). В случае, если таких лиц нет, договор должен содержать положение, что лиц, сохраняющих за собой право использовании имуществом после перехода права собственности к покупателю, не имеется.

Если предметом договора купли-продажи является передача реальная доля недвижимости в общем имуществе, тогда необходимо указать на размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

Важно отметить тот факт, что при продаже определенной доли общей недвижимой собственности преимущественное право покупки данной доли должно быть предоставлено остальным участникам долевой собственности по установленной цене, за исключением тех случаев, когда представленная доля выставлена на продажу посредством публичных торгов. Данный момент отмечен в абзаце №1 пункта 1, а также абзаце №1 пункта 2 статьи 250 ГК РФ.

В случае продажи доли общего имущества, конкретный продавец должен поставить в известность остальных участников долевой недвижимой собственности, в частности в письменной форме, причем с точным указанием цены и иных условий, при которых данная доля подлежит продаже.

Только в том случае, если остальные участники долевой собственности не согласятся приобрести предлагаемую долю недвижимого (им дается фактически месяц на размышления), собственник продаваемой доли может предложить собственную долю любому физическому или юридическому лицу. Таким образом, преимущественное право покупки действует только в случае наличия нескольких собственников недвижимого имущества.

Также необходимо отметить тот момент, что сам по себе переход права собственности на недвижимое имущество, в частности по договору купли-продажи недвижимого имущества, непосредственно связан с процедурой государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ).

Достижение как продающей, так и покупающей недвижимое имущество сторонами соглашения по всем наиболее существенным условиям, связанным с передачей права собственности, знаменует подписанием договора купли-продажи недвижимости (п.1 ст.432 ГК РФ).

В ряде других случаев соблюдения преимущественного права покупки не требуется. В частности, данная ситуация возможна в тех случаях, когда доля в имущественном праве продается другому участнику долевой собственности, случае отчуждения по гражданско-правовому договору ренты, безвозмездного отчуждения по договору дарения, или же в случае пожертвования.

Важно отметить тот факт, что современное законодательство регулирует преимущественно те правоотношения, в которые вовлечены несовершеннолетние граждане, также являющиеся владельцами недвижимого имущества, что крайне значимо на сегодняшний день в связи с защитой прав несовершеннолетних. В частности, согласно Гражданскому Кодексу России , опекун несовершеннолетнего собственника недвижимого имущества не имеет право давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества (покупка/продажа, дарение, обмен, иное отчуждение) без предварительного разрешения органов опеки.

Также важнейшим условием заключения договора купли/продажи недвижимого имущества, закрепленном в Семейном Кодексе РФ, является условие, связанное с владением, использованием и иными действиями с общим имуществом между супругами.

Для проведения тех или иных операций с недвижимым имуществом одним из супругов предполагается необходимость наличия согласия другого супруга, то есть все действия с недвижимой собственностью производится по взаимному согласию.

То есть фактически, при заключении сделки, связанной с изменением имущественных прав на недвижимость, при несогласии того или иного супруга, данная сделка может быть признана недействительной. Подобный механизм будет действовать во всех случаях, за исключением тех, когда будет доказан тот факт, что другая сторона в сделке по приобретению / отчуждению прав на недвижимое имущество знала или должна была знать о несогласии того или иного супруга на совершение сделки.

Для исключения возникновения подобных ситуаций подобных ситуаций для завершения процесса заключения сделки по приобретению прав на недвижимое имущество необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, у которого нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки приобретения / отчуждения имущественных прав на недвижимость не было получено, вправе требовать в судебных инстанциях признания указанной сделки недействительной в течение одного года с того дня, когда он узнал или должен был знать о заключении сделки.[47, c. 125]

Современные требования к форме договора купли-продажи недвижимой собственности сводятся к тому, что подобный договор обязательно должен быть заключен в письменной форме в виде единого нормативно-правового документа, подписанного всеми сторонами заключаемой сделки (ст. 550 Гражданского Кодекса РФ). Нарушение основных правил и требований к форме договора купли-продажи недвижимой собственности, влечет признание его недействительности.

Особенно необходимо отметить такую важную составляющую договора купли-продажи недвижимости, как цена приобретения / продажи имущественных прав на недвижимость, представленная в статье 555 ГК РФ.

Важно отметить следующие моменты:

При отсутствии в договоре купли / продажи недвижимости согласованной всеми участвующими сторонами цены в письменной форме, такой договор признается незаключенным и недействительным.

Сама по себе цена на такое недвижимое имущество, как здание, сооружение или другие объекты, расположенное на земле, должна в обязательном порядке включать цену с передаваемым на эти объекты земли или права на неё.

Иной особенностью является исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества. Передача имущества осуществляются с помощью так называемого передаточного акта или иного документа, подписанного всеми участвующими сторонами. Неучастие одной из сторон в передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как невыполнение договора купли-продажи недвижимости. Как правило, в качестве продавца выступает владелец проданного имущества. Также продавцами могут быть посредники.[44,c. 21]

Выводы по главе 1

1. Понятие «недвижимость» дается в пункте1 статьи № 130 Гражданского кодекса РФ. При этом выделяются следующие основные признаки:

Во-первых, недвижимость или недвижимое имущество представляет собой некую вещь, то есть некий предмет материального мира. Данный предмет предназначен для удовлетворения определенных потребностей, а также способный пребывать в собственности человека.

Во-вторых, необходимо отметить, что к недвижимому имуществу относятся все объекты, которые непосредственно связаны с землей.

В-третьих, важно отметить, что перемещение недвижимого имущественного объекта предполагает возможность причинения ущерба определенной степени тяжести в отношении недвижимого имущества.

2. Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату. Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним

3. Для заключения договоров в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены определенные требования. Для того чтобы такой договор считался заключенным и имел силу, он должен быть подписан обеими сторонами, в противном случае сделка с недвижимостью считается недействительной (ст. 165 ГК РФ). Несмотря на то, что собственник может подписать и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров продажи одной и той же квартиры разным покупателям, подписанные договоры — это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки.. Момент заключения сделки — это момент ее подписания договора.

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит