Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть, купить квартиру неузаконенной перепланировкой

Содержание
  1. Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть?
  2. Глас закона
  3. Можно ли продать квартиру с перепланировкой?
  4. Если переделка не узаконена
  5. Возможные сложности
  6. Продажа квартиры с перепланировкой без согласования
  7. Статус квартиры с незаконной перепланировкой при продаже
  8. Порядок продажи
  9. Как узаконить планировку через БТИ
  10. Продажа без узаконивания перепланировки
  11. Возможные последствия
  12. Нюансы покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой
  13. Нюансы
  14. Наказание
  15. Покупка
  16. Купить квартиру с неузаконенной перепланировкой
  17. Краткое содержание
  18. Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку
  19. Возможна ли ипотека на квартиру с перепланировкой
  20. Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире
  21. Зачем нужно получение разрешения
  22. Какие виды перепланировки недопустимы

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть?

Когда владелец несколько «перекроил» жилище для собственного удобства, и не узаконил эти изменения, то как поступать в случае срочной продажи?

Как влияет несанкционированная перепланировка на стоимость объекта недвижимости?

Возможно ли выходить на рынок в таком случае? Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Читайте на нашем сайте о том, с чего необходимо начинать перепланировку квартиры и сколько она будет стоить. Образцы необходимых документов: доверенности и договора на выполнение работ, заявления в Жилищную инспекцию, а также всех актов переустройства вы можете скачать у нас бесплатно.

Глас закона

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб, то есть БТИ и Жилищной инспекции.

При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.

    Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:

  • ст. 25, 26 ЖК РФ;
  • СанПиН;
  • СНиП;
  • ПП РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой?

Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры, которая была узаконена? Если в объекте жилой недвижимости перепланировка была выполнена, и при этом оформлена по всем правилам, то такой случай является идеально законным и правильным.

При таком раскладе совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проемов и пр. будет стопроцентным при сверке их с планами — кадастровым и техническим.

Квадратура полезной и жилой площадей квартиры будет одинаковой во всех документах, в том числе и в свидетельстве о праве собственности – именно так и должно быть.

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

Однако только такой сложный путь является единственно верным и обеспечивающим беспроблемную продажу жилой недвижимости по более высокой стоимости.

Если переделка не узаконена

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

Продажа без разрешения

Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

Цены на такую недвижимость снижаются процентов на 20, и эта разница гораздо выше стоимости оформления.

Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.

Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.

Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

  • перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
  • перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
  • разборка антресолей;
  • замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
  • косметический ремонт и пр.

Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

  • расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
  • объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
  • пробивок дополнительных окон, дверей;
  • разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
  • перестановки газовых приборов и оборудования;
  • объединения квартир в одну и пр.

Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

Варианты решения вопроса

Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

Возможные сложности

Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

  • есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
  • в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
  • покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
  • акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
  • покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму.

Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле, и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.

О проблемах при продаже квартиры с перепланировкой квартиры вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Вопрос, интересующий многих собственников, которые решили не заморачиваться на официальном оформлении результатов перепланировки. По общему правилу такие квартиры продавать нельзя. Это будет расцениваться в качестве основания для признания сделки недействительной. Но какие варианты возможны по законодательству, чтобы совершить безопасную сделку?

Статус квартиры с незаконной перепланировкой при продаже

Проводить изменение планировки неофициально законодательством запрещено. За это предусматривается ответственность, в том числе и уголовная, что зависит от последствий такой смены планировки. Чаще всего принимается санкция в виде административного штрафа.

Однако ответственность — это ещё не весь перечень проблем, связанных с незаконной сменой техплана помещения. Проблемы также могут возникнуть в связи с продажей квартиры. В основном они связаны с ценой, с проблемами оформления. Но главная проблема – это поиск покупателей. Многих из них интересует, узаконена ли перепланировка. Ведь покупка квартиры с такой планировкой может повлечь нежелательные последствия.

В этом смысле выделяют следующие особенности квартиры с незаконной перепланировкой:

  • ответственность за незаконную смену планировки наступает у собственника, то есть у покупателя после оформления на его имя;
  • продажа такой квартиры без уведомления покупателя о факте незаконной планировки может стать основанием отмены сделки;
  • уведомление покупателя о такой особенности квартиры может вызвать заметное снижение цены квартиры;
  • такую квартиру невозможно продать или купить в ипотеку, так как банк не связывается с подобными случаями и не допускает этого без разрешения со своей стороны.

Квартиры, у которых перепланировка узаконена и имеются все документы об этом, оцениваются процентов на 10 дороже, чем среднестатистическая квартира с такой же квадратурой.

В то же время жильё с незаконной перепланировкой сразу сбрасывает в цене минимум 10%, если о данном факте станет известно потенциальному покупателю.

По этой причине собственники таких помещений предпочитают обращаться в риелторские организации, чтобы самим не иметь дела с проблемными и дотошными покупателями. Но такие организации не всегда относятся добросовестно к своим обязанностям и могут скрыть от потенциальных покупателей факт незаконного изменения планировки помещения. Ведь они свою комиссию получат, а в дальнейшем продавцу придётся самому разбираться с покупателем.

Напрямую федеральными законами не наложен запрет на продажу такой квартиры. Если никто и никогда не узнает о данном факте, то проблем может и не возникнуть. Но в жизни бывают такие случаи, когда ответственные люди, к примеру, соседи, которые обеспокоены насчёт целостности конструкции жилого дома, могут обратиться в соответствующие инстанции. И они будут правы, ведь нередко вследствие неграмотно выполненной перепланировки обрушивались целые подъезды.

Но что делать в таких случаях? Как избежать проблем при продаже квартиры? Многие задаются сначала этими вопросами, а потом начинают думать, нужно ли узаконивать перепланировку. Оценка квартиры сильно помогает её продать.

Порядок продажи

Так как продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой может вызвать множество проблем как для покупателя, так и для продавца, то рекомендуется действовать исключительно в рамках закона и не надеяться на то, что никто и никогда не узнает о данном факте. Как минимум покупатель об этом узнает всё равно. Так что вполне возможна отмена сделки.

Порядок действий при продаже такой квартиры в рамках действующего законодательства следующий:

  1. В первую очередь необходимо узаконить перепланировку, чтобы избежать впоследствии признания сделки купли-продажи недействительной.
  2. Нужно запросить в БТИ (бюро техинвентаризации) выписку из действующего техплана помещения, которая отражена в документах кадастра, оформленных на данную квартиру.
  3. Через интернет либо непосредственно в ГКН (государственном кадастре недвижимости) нужно получить кадастровую выписку, где указываются все технические особенности действующей планировки.
  4. С данными документами нужно обратиться в архитектурную службу местной администрации или независимую проектную организацию для создания проекта новой перепланировки.
  5. Проект нужно согласовать с администрацией, а копии его нужно представить в органы пожарного и санитарного надзора.
  6. После получения согласия администрации, утверждённый экземпляр проекта нужно передать в БТИ для внесения соответствующих изменений в техническую документацию помещения.
  7. Заплатив штраф при регистрации нового плана, нужно получить выписку из БТИ, где отражаются изменения, внесённые в результате незаконной перепланировки.
  8. Осуществляется продажа путём заключения обычного договора о купле-продаже, удостоверенного у нотариуса.

Покупатели, в свою очередь, после заключения сделки и когда квартира уже куплена должны зарегистрировать сделку в Росреестре и переоформить квартиру на своё имя. После этого уже ничто не угрожает законности сделки. Однако без согласования с администрацией узаконивание невозможно.

Если администрация посчитает, что такие изменения в конструкцию квартиры вносить недопустимо, то по решению суда собственников могут заставить вернуть предыдущую планировку за свой счёт. Свои права собственники могут отстаивать в судебном порядке. В таком же порядке осуществляется узаконивание перепланировки, если администрация отказала в утверждении проектной документации.

Как узаконить планировку через БТИ

Если не узаконена перепланировка квартиры, то ответственности уже не избежать. Самая минимальная санкция за подобное нарушение закона — это административная ответственность. Она выражается в денежном штрафе, что назначается в пределах от 1 до 2,5 тысяч рублей.

Штраф небольшой, так что заплатить его для узаконивания планировки не должно составить труда.

Чтобы принять ответственность на себя и приступить к процессу официального оформления, необходимо:

  • обратиться в БТИ;
  • специалисты указанной организации осуществляют замеры и сопоставляют внесённые изменения с техпланом из БТИ;
  • составляется акт о несоответствии;
  • он передаётся администрации, после чего на виновного собственника налагается штраф.

После уплаты данного штрафа необходимо снова обратиться в БТИ и осуществить процедуру, описанную в предыдущем разделе.

После того как в БТИ будет передан новый, утверждённый в администрации проект плана квартиры, оно осуществит следующие действия:

  • внесёт соответствующие изменения в официальные технические данные квартиры;
  • составит техпаспорт на помещение снова;
  • проводит оценку изменений с целью установления новой инвентаризационной стоимости.

Ведь для проведения оценки у частных организаций необходимо представить все документы на квартиру, включая технические. Однако данная оценка никак не влияет на цену приобретения перепланированной квартиры.

Продажа без узаконивания перепланировки

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Если собственники всё же решили не оформлять перепланировку, а продать квартиру с незаконным планом, то нужно учесть два основных правила, которые позволят избежать проблем в будущем:

  • нужно действовать честно и поставить в известность покупателя;
  • внести в сделку о купле-продаже пункт о неофициальной перепланировке жилья.

Такой подход обезопасит сделку, хотя вряд ли сможет обезопасить покупателя от ответственности в будущем. По этой причине многие покупатели не желают связываться с квартирой, где перепланировка не узаконена, или же требуют снизить цену.

Договариваться в подобных случаях очень тяжело, так как покупатель будет настаивать на максимальном снижении цены, а продавец желает наиболее выгодно продать квартиру. Как продать квартиру с перепланировкой в таком случае?

Мифы как продавца, так и покупателя, когда осуществляется продажа квартиры с перепланировкой, могут развеять профессиональные участники рынка недвижимости. Как правило, они ведут учёт всей недвижимости, реализуемой на данный момент, в том числе и квартир с незаконной планировкой.

Они могут указать не среднерыночные цены на подобное жильё и уверить покупателей и продавцов в приемлемости той или иной цены.

На сегодняшний день на рынке недвижимости риелторы знают, как проверить степень переделки и определяют следующие категории квартир с незаконной планировкой в зависимости от степени допустимости внесённых в них изменений.

Так, выделяют:

  • простую переделку;
  • сложную переделку.

Как правило, помещения с простой переделкой несильно падают в цене и их продажа не вызывает особых проблем.

Такую переделку характеризуют следующие признаки:

  • перенос дверей в несущих конструкциях;
  • перенос некоторых конструкций, не являющихся несущими;
  • разборка декоративных элементов планировки и включение новых таких элементов;
  • изменение различных проёмов без изменения их размера;
  • декоративные изменения ненесущих конструкций.

В свою очередь, сложную планировку, которая, по сути, незаконна, характеризуют следующие признаки:

  • изменение площади нежилых помещений;
  • объединение других помещений с балконом;
  • наличие дверных проёмов, не указанных в действующем плане;
  • разборка подоконников, расширение имеющихся проёмов;
  • перестановка газового оборудования;
  • объединение нескольких помещений.

За перестановку газового оборудования, помимо указанного штрафа за незаконную перепланировку, необходимо заплатить штраф за самовольное изменение положения газового оборудования.

Возможные последствия

Как правило, перепланировку проводят, чтобы увеличить уровень комфорта в жилье. Однако это не всегда положительно отзывается на цене недвижимости. Такую недвижимость вовсе нельзя продавать тем, кто покупает жильё по ипотечному кредитованию. Банки сразу замечают такие нюансы и никогда не согласятся взять под залог перепланированную квартиру.

Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой не оформляется практически никогда. Изменение плана ипотечной квартиры осуществляется в особом порядке.

Помимо этого, при продаже квартиры с незаконной планировкой могут возникнуть следующие сложности:

  • если техплан был сделан более 5 лет назад, то практически невозможно избежать ответственности за неофициальную перепланировку при продаже;
  • в случае недопустимости внесённых изменений согласно нормам законодательства собственники рискуют лишиться жилья;
  • покупатель может предложить цену намного ниже, чем среднерыночная цена;
  • сделка будет признана недействительной, что повлечёт возврат денег и квартиры предыдущим владельцам;
  • покупатель в любое время может оспорить сделку и отказаться от неё вовсе.

Если перепланировка простая, то можно не проводить оформление, а сделать небольшую скидку покупателю в пределах 5–10% от среднерыночной стоимости. Расходы на оформление могут составить от 50 до 100 тысяч рублей, так что нужно исходить из указанной суммы. Купить квартиру могут и без неё, но результат зависит от того, какой покупатель попадётся. Всё равно нужно оценить все риски.

Если же переделка сложного типа, то без переоформления не обойтись. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой редко осуществляется грамотным покупателем, а банки или риелторские организации редко связываются с собственниками таких помещений. По этой причине, если в квартире изменены несущие конструкции или затронуто газовое оборудование, то лучше оформить это всё официально через уполномоченные органы или суд.

Нюансы покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Разобраться в том, можно ли будет купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, помогут действующие нормы права. Законодателем не предусматривается такое основание для отказа в регистрации перехода прав от одного человека к другому. В таком случае в соответствующем свидетельстве будет указано, что вы купили квартиру, в которой произведена перепланировка не на законных основаниях. Данная запись будет считаться обременением.

Согласно жилищному законодательству, перепланировка предполагает такое переустройство квартиры, после которого потребуется вносить изменения в документацию, носящую технический характер. Выделают два вида переустройства:

  • простая перепланировка жилья, при которой все проводимые работы выполняются в соответствии с эскизом;
  • когда речь идет о второй разновидности, то следует сказать, что для производства требуется получить проект. Она носит наименование сложной.

Когда вы решили сделать в квартире перепланировку, к примеру, перенести с одного место на другое перегородку, либо хотите по другому расположить сантехнические приборы, нужно знать, что указанные действия должны производиться по разработанному заранее эскизу. Длительность процесса, в среднем, достигает около трех месяцев. Нужно будет заплатить определенную сумму за разработку эскиза, что составит около двух тысяч. Для претворения в жизнь этой процедуры потребуется собрать пакет документов, при этом на копии плана квартиры указать, как вы хотите изменить планировку.

Когда речь идет о таком ремонте, во время которого будут объединены помещения, установлены лестницы, либо общая площадь квартиры будет увеличена за счет использования лоджии, то стоит отметить, что обязательно нужно заказать проект в компании, специализирующейся в данной сфере. Сразу оговоримся, что делать такую перепланировку достаточно долго и затратно. В частности, оформление документации занимает до полугода, а расходы равны примерно 60 тысячам. Однако стоимость указана примерная, так как она изменяется в зависимости от размера квартиры и объема требующихся ремонтных работ.

После получения собственником квартиры разрешения на производство ремонтных работ, нужно будет узаконить процедуру, в частности, потребуется направить в организацию, занимающуюся технической инвентаризацией, заявку на посещение одним из сотрудников вашего жилья и составление соответствующего акта. Далее БТИ выдает новый документ, носящий технический характер, в нем указываются параметры квартиры с перепланировкой. Если же вы решили осуществить сложную перепланировку, то лучше всего будет обратиться в компанию, которая занимается подобными вопросами. Самостоятельно будет достаточно трудно получить все необходимые согласия от компетентных органов государства. Кроме того, не стоит забывать о том, что у каждого документа имеется срок действия, если вы его пропустите, что придется заново тратить свое время на оформление недостающих бумаг.

Нюансы

Когда происходит покупка квартиры, вы должны знать, какие действия должны быть согласованы собственником с госорганами, а какие можно провести самостоятельно. В соответствии с законодательством, не потребуется согласовывать проведение ремонта косметической направленности, установку предметов мебели, имеющих встроенный характер. Вы можете заменить радиаторы и розетки, а также любое оборудование, при условии, что оно не будет влиять на увеличение потребления электричества и воды.

Важно! При проведении перепланировки следует учитывать положения законодательства, в частности, нужно обратить внимание на то, какие действия совершать во время ремонта запрещено. Сюда относят действия, направленные на перенос радиаторов на балкон, по установке камина в квартире. Также запрещается устанавливать теплые полы при условии, что они будут функционировать за счет теплоснабжения, имеющего общий характер.

Устанавливается запрет на перенос санузлов или кухни, которые будут располагаться над или под жилыми комнатами лиц, проживающих по соседству. Кроме того, запреты зависят от вида дома, в котором расположена квартира. Так, в панельном доме запрещается проводить ремонтные работы, в результате которых может быть нарушена прочность конструкций.

Наказание

В соответствии с действующими административными нормами, которые отображены в КоАП РФ, человек, осуществивший изменение планировки в своей квартире без получения на то должного согласия госорганов, должен будет выплатить штраф, сумма которого равна 2 000 – 2 500 рублей. Помимо того, что собственника привлекут к ответственности и наложат штраф, ему нужно будет вернуть все в первоначальный вид, который был до проведения им ремонтных работ.

Однако если будет установлено, что планировка изменена была давно и эти действия никак не сказались на конструкции дома, то лицо будет освобождено от ответственности. Когда собственник получил уведомление от инспекции, осуществляющей деятельность в сфере жилищных отношений, и на протяжении шести месяцев не произвел указанных ремонтных работ – квартиру могут продать посредством публичных торгов.

Покупка

В случае покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, вам нужно будет иметь в виду, что все возможные в данной ситуации риски ложатся на вас. Это связано с тем, что во время покупки неизвестно, уведомил ли продавец БТИ о произведенных переменах. Однако вы будете иметь план квартиры и должны его тщательно проверить, при обнаружении несовпадений, нужно обратить на это пристальное внимание. Если вы посчитаете, что не стоит делать на этом акцент и купите такую недвижимость, а в последующем компетентные государственные органы узнают об изменениях – ответственность ляжет на вас.

В таком случае продавец не рискует ничем, ведь он продал квартиру по планировке, которая соответствовала всем нормам, при этом он может даже предложить вам скидку за то, что вы самостоятельно займетесь процессом узаконивания перепланировки. При этом нужно обратить внимание на то, что в случае оформления вами ипотечного кредита для приобретения такой жилплощади, банковская организация не даст свое согласие на проведение такой сделки. Стоит оговориться, что не во всех ситуациях банки принципиальны в этом вопросе, некоторые допускают заключение таких сделок. В таком случае трудно будет найти человека, который согласится купить квартиру. Банковская организация будет поставлена в известность, что произведены неузаконенные действия по перепланировке, но при этом даст свое согласие на выдачу кредита. В договоре будет указано, что покупатель должен провести узаконивание перепланировки. При этом даже уточняется срок, который отводится на осуществление такой процедуры. Общие правила гласят, что отвечать за несовпадение планировки квартиры и плана, отвечает собственник. Поэтому перед покупкой покажите недвижимость специалисту.

Купить квартиру с неузаконенной перепланировкой

Краткое содержание

  • Купили квартиру с неузаконенной перепланировкой. С чего начать, чтобы узаконить?
  • Квартира с неузаконенной перепланировкой в ипотеку
  • Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Вопросы

1. Купили квартиру с неузаконенной перепланировкой. С чего начать, чтобы узаконить?

1.1. Обратитесь в Росреестр.

1.2. В Росреестре вам делать нечего, там регистрируют сделки. Обратитесь в МФЦ (если это Москва), соберите документы по квартире, вызовите БТИ для составления техпаспорта и все подайте в МФЦ.

2. Купили квартиру уже с перепланировкой, но неузаконенной. Как доказать, что частично убрана стена, которая НЕ является несущей?

2.1. Добрый день.
В местную администрацию за отказов в утверждении перепланировки далее, в суд с требованием сохранить квартиру в перепланируемом состоянии.

2.2. Узаконить перепланировку можно только через суд, и то не любую. Вам лучше обратится к юристу на личную консультацию. До суда в администрацию не советую Вам обращаться. Например, у нас в Хабаровске, администрация сразу Вам выставит штраф, а потом подаст на суд о приведении квартиры в первоначальное состояние. Рада Вам помочь.

2.3. Здравствуйте, уже выполненная перепланировка в жилом помещении узаконивается только через суд. Если у вас кирпичный или деревянный дом, то проблем не возникнет. Главное все экпертизы сделать, и хорошо составить иск. А вот в панельном доме сейчас узаконить ничего нельзя, к сожалению. Если вам нудна будет помощь — обращайтесь.

3. Хочу купить квартиру там перепланировка неузаконенная, снесена часть стены между ванной и туалетом. Скажите есть ли какие подводные камни при такой сделке? После совершения сделки может ли быть аннулирование сделки в связи с расхождением плана и самой квартиры по факту. Я могу покупать такую квартиру? Я планирую стенку вернуть на место как и было.

3.1. Добрый день. Такая перепланировка может лишь грозить предписанием вернуть стену (часть ее) на место. Поскольку Вы и собираетесь это сделать, то проблем быть не должно.

4. Мы с гражданским мужем купили квартиру пополам, сейчас мы не живём вместе. Он не хочет мне выплатить половину и мне предлагает купить за большую сумму. Хотя в квартире незаконченный ремонт и перепланировка неузаконенная. Как быть и что делать в этой ситуации?

4.1. Доброго времени суток! Вопрос у вас не простой, заставить его продать свою долю по цене которая вас устраивает, никто не сможет. Если договориться не получается, то вам лишь остается продать свою долю.

4.2. У вас и вашего гражданского мужа равные права на данную квартиру. Заставить его продать свою долю вы не можете, также и не можете заставить его купить вашу долю, если он просто не хочет. Лучше всего продать всю квартиру и разделить деньги.

4.3. Добрый день! В этой ситуации только договариваться. Направьте ему уведомление о желании продать свою 1/2 долю по определенной цене, если откажется или не ответит, то Вы имеете право продать иным лицам по цене, не превышающей ту, за которую ему предлагали.

4.4. Вы его не заставите выплачивать Вам половину стоимости, а он не сможет Вас заставить купить его долю. В судебном порядке это тоже невозможно сделать. Тут только приходить к какому либо согласию. Либо оставить все как есть. Вы предложите ему письменно уведомлением купить Вашу долю. Он откажется. В этом случае уже можете продать кому хотите. Вот такой вариант.

4.5. Добрый день. Если собственниками квартиры являетесь вы оба (право собственности оформлялось на двоих), у вас есть вариант продать свою долю квартиры другим лицам (но для этого нужно узаконить перепланировку).

5. 3 года назад купил квартиру с неузаконенной перепланировкой. Сейчас заставляют всё узаконить. При этом в тех. паспорте на кв.план уже с перепланировкой. Что надо сделать, с чего начинать? Заранее спасибо за ответ.

5.1. Добрый день. Начните с посещения жилищной инспекции, При посещении имейте при себе
техпаспорт объекта;
поэтажный план;
экспликация.
Что делать далее Вам скажут.
Можете обратиться к специалистам, занимающихся этим вопросом.

5.2. Добрый день.
Согласование перепланировки в Санкт-Петербурге осуществляют МВК — межведомственные комиссии при администрациях районов, располагаются ответственные сотрудники МВК, как правило, в помещениях районных жилищных агентств.

6. Мы хотим купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, отдали задаток, но подумали и сомневаемся в законности сделки, отдаст нам продавец задаток если мы откажемся от покупки квартиры?

6.1. Если зарегистрируют сделку в Росреестре то она будет законна,
А если не зарегистрируют у Вас будет причина забрать задаток согласно ГК РФ, так как сделка не состоялась не по Вашей вине.

7. Возможно ли привлечь к ответственности ТСЖ, либо обязать узаконить перепланировку за счет ТСЖ, убедившего добросовестного приобретателя купить квартиру с неузаконенной перепланировкой? ТСЖ брало плату за большую площадь помещения, исходя из фактического метража, а не из метража по тех. плану.

7.1. Если Вам навязывали и Вы это видели, то зачем согласились? Чем докажете, что не понимали о чем речь? Есть юр. консультации. Нечего было слушать, а идти к юристу. Сейчас ничем не докажете. Добровольно согласились. Суд не признает , что Вас ввели в заблуждение. Оснований нет.

8. При покупке квартиры продавец показал технический паспорт (2003 год), но план квартиры не соответствует реальности (убрана кладовка и комната расширена). Продавец говорит, что ничего страшного, что он так же покупал эту квартиру с неузаконенной перепланировкой. Должен ли продавец поменять технический паспорт при продаже этой квартиры? И если купить квартиру со старым техпаспортом, то не скажется ли это в дальнейшем проблемами? Спасибо.

8.1. Вы не верно ставите вопрос. А он не в тех.паспорте, а в том , что в квартире есть неузаконенная перепланировка.
Она должна быть узаконена, и после этого в кадастровый паспорт должны быть внесены изменения. Тех.паспорт уже ничего не значащий документ. Необходимо вносить изменения в кадастр.
Продавец должен узаконить перепланировку, а потом покупайте. Либо ищите иные варианты.

Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку

Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку разрешена законодательством, поэтому банк не имеет права отказать в заключении договора. Однако при выявлении переустройства жилплощади, не оформленного в соответствии с установленными нормами, в правоустанавливающий сертификат внесут запись о наличии обременения.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Возможна ли ипотека на квартиру с перепланировкой

Вопрос о приобретении модифицированных объектов актуален для многих граждан. Купить квартиру с перепланировкой в ипотеку можно вне зависимости от узаконенности выполненных изменений. Согласованием осуществленных работ понадобится заниматься новому собственнику по всем правилам в госорганах. Однако одобрит кредит не каждый банк. До недавнего времени без регистрации даже незначительных перемен, таких как арки (вместо дверей) или шкафы встроенного типа, запросы на жилищные ссуды отклонялись.

Внутренний регламент Сберегательного банка и САИЖК направлен на следование установленным правилам, хотя законы и поменялись. Разрешение на прием в залог квартир, когда перепланировка не узаконена, стало применяться 3 года назад. Такая инициатива была выдвинута частными кредитными организациями. При выполнении определенных условий, оформить заем на покупку недвижимости такого типа готовы:

  1. Райффайзенбанк.
  2. ВТБ24.
  3. Абсолют банк.
  4. Юникредит банк.
  5. Росбанк.

Зачастую заемщика обязывают узаконить перепланировку, а также предъявить соответствующие документы в условленный срок. Период варьируется от полугода до 12 месяцев, о чем указывается в тексте кредитного договора. При игнорировании этого пункта банк вправе требовать досрочно погасить ссуду, а при возникновении страховых случаев запрос в компенсационной выплате будет отклонен.

Неоформленная перепланировка не меняет ставку по ипотеке. Критерии будут аналогичными тем, что установлены для обычного имущественного объекта. Это повлияет на стоимость квартиры на рынке, поскольку переустройство считается недостатком, и цена на жилплощадь значительно снижается.

Покупатель имеет все полномочия на получение скидки, так как на согласование выполненных преобразований во всех соответствующих инстанциях требует дополнительных расходов. По этой причине цена снижается в зависимости от расчета затрат на оформление.

Опасность начисления штрафа или проверка инспекции не останавливают владельцев квартир, решивших изменить план жилья. Многие собственники сначала переустраивают объект, а задумываются об оформлении нового проекта только при необходимости продажи недвижимости. Ранее покупка такого типа имущества допускалась только за собственные средства покупателя, поэтому желающих приобрести его почти не было.

Когда политика ряда банков поменялась, даже при продаже квартир собственники перестали узаконивать перепланировку. Но это не означает, что ипотека выдается на каждый объект.

Примером служат преобразования радикального характера, к которым относятся оборудование сауны или снос всех внутренних перегородок. Если переустройство входит в список запрещенных изменений, то ни одна кредитная компания не возьмет в залог по кредитному договору подобные квартиры.

Если перепланировка законная

Часто владельцы недвижимых объектов решают что-либо переделать в плане квартиры. Это легко объяснить широкой доступностью выполнения таких работ. Достаточно просто найти специалистов по строительству и ремонту для качественного и оперативного выполнения. Немногие собственники задумываются, что итоги произведенных изменений надлежит зафиксировать в документации на жилье. Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой одобряется только при условии, что модификации допустимо узаконить.

Продать объект имущества допускается при условии исправления покупателем за его счет и узаконивания перепланировки в течение полугода со дня подписания договора о реализации. Если приобретателя не оповестили нужным образом о наличии перепланировки, это веская причина для расторжения соглашения в одностороннем порядке.

Процедура согласования переустройства предполагает сбор ряда документации, который нужно отнести в жилищную инспекцию:

  • измененный проект квартиры (заказывается план в БТИ);
  • ксерокопия страниц из паспорта собственника объекта;
  • кадастровый паспорт;
  • заявление;
  • согласие остальных владельцев (в письменной форме);

Если перепланировка незаконная

Узаконивание планировки не всегда возможно. Так происходит в случае снесения несущих стеновых конструкций, модификации конструктивных особенностей квартиры или перемещении санузла в другую часть объекта. Оформление задним числом тоже исключено. К перепланировке не относится смена радиаторов отопления на приборы большего объема, поскольку это не требует фиксации в документах.

По нормам жилищного кодекса выполнять какие-либо виды изменений стоит только при получении разрешения владельцем недвижимости всех сопроводительных документов. После проведения работ согласовывается визит специальной комиссии. На основании осмотра выдается заключение, что работы исполнены с учетом согласованного плана.

Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире

Если собственник решает произвести переустройство после приобретения жилья на кредитные средства, согласование начинается с визита в банк. Заранее следует уточнить входит ли модификация в разрешенный перечень. После получения дозволения кредитной организации нужно обратиться в БТИ для выдачи проекта и заключения.

Затем специалисты проверят, можно ли провести работы. Решение будет вынесено после составления акта осмотра, а также проведения замеров. Вопрос осуществления перепланировки регламентирован четвертой главой ЖК России. Приступать к желаемым преобразованиям собственник вправе после получения соответствующего решения от органа местного самоуправления.

Согласование осуществляется при наличии пакета документов, который перечислен в ст. 26, во 2-м пункте (ЖК). Заявление заполняется по установленной от 2006 г. форме постановлением правительства (266). Мероприятие проводится, если в тексте договора прописана такая возможность.

Для банка первостепенной является уверенность, что рыночная стоимость перепланированных квартир не снизится. Для реализации согласуется визит специалиста с целью визуального осмотра. При планировке по эскизам срок рассмотрения банком и инспекции будет минимален.

В Сбербанке

Список требований Сбербанка по оформлению перепроектирования ипотечной квартиры не отличается от критериев, устанавливаемых остальными кредитными учреждениями. Если стоимость недвижимости не превышает 1,5 млн руб., договором запрещено осуществление переустройства объекта. Запрос на внесение изменений примут только в случае сохранения рыночной цены.

Зачем нужно получение разрешения

Существенные модификации нельзя производить без наличия согласия соответствующих инстанций на такие действия. Понадобится техническое заключение оценщиков для составления проекта на его основании. Затраты на услуги специалиста снизятся, если используется типовая форма перепланировки.

Дозволение оформляется в письменном виде. Нотариально заверяется согласие от остальных собственников квартиры, когда жилье долевое. Банк разрешит перепланировку при выполнении нескольких условий. Главный критерий – упоминание о возможности изменения проекта в кредитном договоре. Минимальный срок действия соглашения не должен составлять меньше полугода.

Согласие на перепланировку заявитель получает чаще бесплатно, однако небольшие кредитные организации могут взимать комиссию за оказание услуги. Немаловажно и то, насколько добросовестно заемщик исполняет свои обязанности, а именно не пропускает ежемесячные платежи и совершает оплату в соответствии с контрольной датой.

Какие виды перепланировки недопустимы

Не все модификации считаются законными. В запрещенный перечень входит:

  1. Частичный и полный демонтаж стеновых конструкций в панельных домах, относящихся к несущим.
  2. Пробивание проема в кирпичном здании без предварительного усиления и проведения документального оформления.
  3. Монтаж теплого пола, запитанного от сетей общедомового типа.
  4. Перемещение стояков канализации, ВДГО, газоснабжения и отопления.
  5. Перенос кухонь и санузлов в части квартиры, находящиеся над соседскими жилыми помещениями.
  6. Объединение кухни с жилой комнатой при наличии газовой плиты в однокомнатном объекте.
  7. Снос стены, разделяющей балкон и комнату с последующим переносом радиатора отопления на лоджию. Исключение составляет удаление подоконника и его опоры. Вместо этого устанавливаются раздвижные двери. Перемещать батарею нельзя.
  8. Уменьшение площади комнат, если в результате получится помещение меньше 9 м², либо его ширина будет меньше 2,25 метра.

Запрещается также заваривать противопожарные люки, расположенные на лоджии. Демонтировать каналы вентиляции допускается лишь если квартира находится на первом этаже.

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит