Расчет нормативной цены земли, расчет нормативной цены земли

Содержание
  1. 18.2.2. ВИДЫ СТОИМОСТИ И ЦЕНЫ ЗЕМЛИ
  2. Приложение. Методика расчета нормативной цены земли
  3. Расчет стоимости сельскохозяйственных угодий
  4. Постановление главы администрации Подольского района МО от 07.03.1996 N 279
  5. "О порядке расчета нормативной цены земельных участков"
  6. Расчет земельного налога: кадастровая стоимость земельного участка
  7. Если кадастровая стоимость отсутствует
  8. Кадастровая стоимость земельного участка

18.2.2. ВИДЫ СТОИМОСТИ И ЦЕНЫ ЗЕМЛИ

Под стоимостью объекта недвижимости (земельного участка или прав на его долговременную аренду) обычно понимают наиболее вероятную цену, которую можно получить при его продаже на конкурентном и открытом рынке или совершении иной соответствующей операции (залог, страхование и т. д.). В законе об оценочной деятельности рекомендуется применять термин рыночная стоимость. В экономической литературе различают несколько видов стоимости земельного участка.

Нормативная цена земли

Законом РФ «О плате за землю» введено понятие нормативной цены земли и определен порядок ее расчета (рис. 18.1).

В настоящее время в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 3 ноября 1994 г. № 1204 «О порядке определения нормативной цены земли» и Инструкцией Государственной налоговой службы РФ по применению Закона РФ «О плате за землю» от 17 апреля 1995 г. № 29 нормативная цена земли по конкретным земельным участкам определяется в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка соответствующего целевого назначения. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению Комитетов по земельным ресурсам и землеустройству в зависимости от уровня рыночных цен на земли различного целевого назначения могут устанавливать по оценочным зонам земель на территории субъекта РФ повышающие коэффициенты к размеру нормативной цены земли, но при этом нормативная цена не должна превышать 75% уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей оценочной зоны.

Администрация города может повышать или понижать установленную в указанном порядке нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

В табл. 18.1 приведена нормативная цена земли за 1 м 2 для Санкт-Петербурга.

Таблица 18.1. Нормативная цена земли за 1 м 2 в ставках земельного налога

Зоны градостроительной ценности

Цена в ставках земельного налога

Зоны градостроительной ценности

Цена в ставках земельного налога

Рис. 18.1. Понятие и определение нормативной цены земли

При совершении сделок купли-продажи земли или выкупе земельных участков (кроме приватизированных предприятий) в расчете нормативной цены земли во всех случаях, включая сделки купли-продажи физическими лицами земельных участков, занятых жилыми домами, дачными и садовыми участками и т. п., применялся повышающий коэффициент, равный 150. Данный коэффициент был утвержден распоряжением мэра от 06.05.95 № 417-р.

Теперь в соответствии с распоряжением губернатора в целях активизации приватизации земельных участков и привлечения средств в городской бюджет указанный выше коэффициент значительно снижен и в зависимости от зоны градостроительной ценности составляет от 12 (в пригородах) до 112 (в промышленных зонах города). В центральной части города коэффициент равен 85 для первой и 96 для второй зон градостроительной ценности.

Рыночная стоимость земельного участка

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

На рыночную стоимость земельного участка наибольшее влияние оказывают такие факторы, как полезность, отчуждаемость, спрос, дефицитность, ликвидность. Взаимодействие этих факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка, которую можно считать его объективной характеристикой в данный момент и для данной конкретной рыночной ситуации.

Перечисленные выше вещные права на земельные участки предоставляют их владельцам разнообразные возможности использовать данное имущество и, следовательно, обеспечивают различные уровни стоимости. Так, например, в бессрочном пользовании в России находятся лишь земельные участки под промышленными предприятиями. Теоретически говорить о рыночной стоимости таких участков нельзя в силу того, что они не могут являться объектами купли-продажи. Они могут быть с согласия собственника участка переданы в аренду. Поэтому рыночной стоимостью в этом случае будет являться текущая стоимость будущих арендных платежей.

В случае, если право бессрочного пользования не включает в себя согласие собственника на сдачу земли в аренду, то рыночная стоимость у такого права в принципе теоретически отсутствует. Хотя заметим, что право бессрочного (постоянного) пользования, не включающее в себя согласие собственника на аренду земли, может быть оценено стоимостью в пользовании (инвестиционной стоимостью). Сопоставление инвестиционной стоимости при текущем и будущем использовании может являться отправной точкой для определения наиболее вероятной цены продажи.

Под оценочной ценой земельного участка обычно понимают цену свершившейся конкретной сделки по его купле-продаже. При этом кроме объективных факторов, перечисленных выше, на цену сделки влияет и ряд субъективных факторов: особый интерес покупателя к данному участку, особые условия продавца или покупателя, недостаток информации о конъюнктуре рынка, воздействие рекламы и т. п.

Если вещным правом является право на аренду земли, то право на аренду не включает в себя право продажи, а включает право субаренды, а рыночная стоимость в этом случае будет представлять собой текущую стоимость разницы между будущими субарендами и арендными платежами.

И, наконец, если вещное право представлено правом частной собственности, то рыночная стоимость определяется на основе применения традиционных методов оценки земли.

Результат оценки земельного участка существенно зависит от принятого метода оценки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

• наилучшего и наиболее эффективного использования;

• разбивки на участки;

• техники остатка для земли;

• капитализации земельной ренты.

Рассмотрим подробнее каждый из этих методов.

Метод наилучшего и наиболее эффективного использования

При определении стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.

Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли определяется взаимодействием ряда факторов:

• потенциала местоположения (соотношение с преобладающим в данном районе типом землепользования; доступность) – основного фактора, определяющего стоимость земли;

• рыночного спроса (на сколько планируемый вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения);

• правовой обоснованности застройки (государственные и частные правовые ограничения, связанные с реализацией предлагаемого проекта; налоги и сборы на данной территории; нормативы);

• ресурсного качества участка (емкость и эффективность участка);

• технологической обоснованности проекта;

• финансовой обоснованности проекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения / застройки участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования.

Метод сравнения продаж

При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым. После сбора рыночной информации и выбора единицы сравнения цены продаж сравнимых участков корректируются по элементам сравнения. Основными элементами сравнения для земли являются:

• условия рынка (время продажи);

• доступные коммунальные услуги;

• наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается.

Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли.

Пример (цифры, выражены, в усл. ден. ед.).

Требуется оценить участок земли в курортной зоне, причем свободные участки в данной местности давно не продавались. Вместе с тем недавние продажи домов показывают, что цена типового дома с участком колеблется от 200 000 до 300 000.

Анализ рынка показывает, что в ближних окрестностях можно купить такой же по размерам участок земли за 90 000, прямые издержки на строительство типового дома составят 100 000, а прибыль предпринимателя и косвенные издержки – 80 000. Итого, общая стоимость составит 270 000, из которых земля составляет одну треть.

Исходя из проведенных расчетов стоимость участка земли в курортной зоне может находиться в диапазоне от 67000 до 100 000 (1/3 от стоимости недвижимости).

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Расчет стоимости участка земли методом разбивки выполняется в следующей последовательности:

• определяются количество и размеры участков исходя из физических возможностей, юридических возможностей и экономической целесообразности. (Хотя обоснованная оценка количества участков получается в соответствии с требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано рыночным данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются);

• определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия;

• определяется чистый доход от продаж, который является разностью между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.

Издержки на улучшения включают:

• расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

• расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

• налоги, страховку, заработную плату ИТР;

• расходы на маркетинг;

• прибыль и накладные расходы подрядчика;

Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта.

Пример (цифры, выражены, в усл. ден. ед.).

Требуется оценить массив земли, который застройщик, планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 000. При этом будут иметь место следующие издержки:

• планировка, очистка, инженерные сети, проект 180000

• накладные расходы и прибыль подрядчика 60000

• налоги и страховка 10000

• прибыль предпринимателя 40000

Сумма чистой выручки от продаж:

30 х 25 000 — 320 000 = 430 000.

Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:

(430 000 / 4) х 3,1699 = 340 760,

где 3,1699 – коэффициент настоящей стоимости аннуитета.

Техника остатка для земли

Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

• чистый операционный доход от всей недвижимости;

• коэффициенты капитализации для земли и зданий.

Стоимость здания может быть определена как доля нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование.

Применение техники остатка для земли осуществляется в следующей последовательности:

• определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование;

• на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых операционных расходах определяется чистый операционный доход всей недвижимости;

• определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию.

Определяется стоимость земли путем капитализации части дохода, относящейся к земле.

Пример (цифры выражены в усл. ден. ед.).

Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнесцентра. Стоимость строительства равна 500 000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 000, коэффициенты капитализации для земли и для здания 8 и 10% соответственно.

Часть чистого операционного дохода, относящегося к зданию, определяется исходя из значений стоимости строительства и коэффициента капитализации для зданий:

Чистый операционный доход, относящийся к земле:

Капитализация земельной ренты

Для определения стоимости участка земли методом капитализации арендной платы относимая к земле арендная плата капитализируется коэффициентом капитализации для земли, определенным из рыночных данных.

Приложение. Методика расчета нормативной цены земли

Информация об изменениях:

Решением Малого совета Мособлсовета от 17 марта 1993 г. N 9/38 в Методику настоящего решения внесены изменения

к решению Малого Совета

от 16 декабря 1992 г. N 5/28

Методика расчета нормативной цены земли

С изменениями и дополнениями от:

17 марта 1993 г.

Нормативная цена земли определяется для случаев, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации:

а) при предоставлении земли в собственность гражданам:

— для крестьянского (фермерского) хозяйства сверх средней земельной доли, установленной в районе;

— для садоводства и животноводства при предоставлении для этих целей продуктивных сельскохозяйственных угодий;

— для индивидуального жилищного строительства, дачного и личного подсобного хозяйства в городах и поселках.

б) при установлении коллективно-долевой и коллективно-совместной собственности на земельный участок сверх площади, бесплатно предоставляемой в районе;

в) при изъятии земельных участков в порядке выкупа для государственных, общественных и иных нужд, а также с целью их предоставления гражданам;

г) при переходе права собственности на жилой дом, строение, сооружение;

д) при получении банковского кредита под залог земельного участка;

е) в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

При расчете нормативной цены земли за основу принимаются ставки земельного налога с учетом повышающих коэффициентов, использованных при установлении налога в Законах Российской Федерации «О плате за землю» и «О бюджетной системе Российской Федерации на 1992 год» (ст. 6). Льготы, предоставленные по земельному налогу, при расчете нормативной цены земли не учитываются.

Установление нормативной цены земли при предоставлении земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и животноводства производится исходя из ставки земельного налога, установленной для этой категории плательщиков.

1. Налог за земли, занятые дачными хозяйствами и индивидуальным жилищным фондом в границах городов и поселков городского типа, исчисляется гражданам в размере 3 процентов от ставок земельного налога, установленных городскими и поселковыми Советами народных депутатов для соответствующих зон данного города или поселка.

1.1. Нормативная цена земельного участка для индивидуального жилищного строительства и дачного хозяйства в городах и поселках исчисляется в размере пятидесятикратного увеличения трех процентов от ставок земельного налога для площади участка в пределах норм отвода.

2. Налог за расположенные в сельской местности земли садоводческих и животноводческих товариществ, дачно-строительных кооперативов и индивидуальных дач исчисляется со всей площади участка с учетом Закона Российской Федерации «О бюджетной системе Российской Федерации на 1992 год» в размере 2 коп. за 1 кв. м.

2.1. Нормативная цена земли для садоводства и животноводства, дачно-строительных кооперативов и индивидуальных дач при предоставлении для этих целей продуктивных (при балле бонитировки выше 59) сельскохозяйственных угодий, расположенных в сельской местности, исчисляется со всей площади участка и не должна превышать 2 руб. за 1 кв. м.

3. Налог на земли сельскохозяйственного использования, личного подсобного хозяйства (включая земли, занятые постройками и сооружениями) в пределах городской или поселковой черты исчисляется по ставке налога в размере 2 коп. за 1 кв. м с учетом коэффициента два, предусмотренного Законом Российской Федерации «О бюджетной системе Российской Федерации на 1992 год», но без применения повышающих коэффициентов, указанных в таблицах 2 и 4 приложения 2 к Закону РСФСР «О плате за землю».

3.1. Нормативная цена за указанные земли не должна превышать 1 руб. за 1 кв. м.

До принятия новой классификации доходов и расходов бюджетов средства, поступающие от продажи земли в собственность граждан, установления коллективно-долевой собственности на землю, сверх бесплатно предоставляемой в районе, изъятия земли в порядке выкупа зачисляются в доход соответствующих бюджетов на раздел 23, параграф 4 «Прочие поступления от реализации имущества».

В соответствии с Законом РСФСР «О плате за землю» ставки земельного налога и соответственно нормативная цена земли пересматриваются в связи с изменением не зависящих от собственника земли условий хозяйствования.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Расчет стоимости сельскохозяйственных угодий

Размер земельного налога 8028 руб./га.
Площадь с-х угодий 568 га.
Нормативная цена земли равна 8028* 200* 568=932428800 руб. (1 605 600 руб./га.).

ПРИМЕЧАНИЕ. Не смотря на постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 года № 319 «О порядке определения нормативной цены земли», которым отменяется постановление Правительства РФ от 3 ноября 1994 года № 1204 «О порядке определения нормативной цены земли», а нормативная цена земли определяется органами исполнительной власти субъектов РФ по оценочным зонам для земель различного целевого назначения в размере не более 75 % уровня рыночных цен на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству вынуждены применять старую схему расчета нормативной цены (как 200 кратную ставку земельного налога). Это связано с малочисленностью сделок с земельными участками городских земель и земель для целей дачного строительства и садоводства, а также отсутствием сделок с земельными паями. Такая схема расчета будет применяться до тех пор, пока Госкомзем не разработает основные методические положения по ценовому зонированию земель и расчету нормативной цены земель.

Расчет стоимости с-х угодий доходным методом

В настоящее время российское сельское хозяйство находится в глубоко депрессивном состоянии. В результате структурного кризиса, отсутствия инвестиционной привлекательности отрасли, технологической отсталости, острого недостатка оборотных средств, низких темпов реформ, в этой сфере эффективность производства существенно ниже потенциального и ранее достигнутого уровня. Однако, эти сложности носят временный характер и не затрагивают фундаментальных основ формирования стоимостных характеристик.

В этих условиях использование показателей по затратам и финансовым результатам для оценки сельскохозяйственных земель приведет к занижению их реальной стоимости. Поэтому оптимальным подходом является применение в качестве базисных условий оценки нормативных экономических и технологических показателей. Такой подход получил признание и апробацию в отечественных методиках массовой оценки сельскохозяйственных угодий. Указанные показатели могут ориентироваться на фактический уровень лучших предприятий региона или рассчитываться на основе нормативных технологических карт производства сельскохозяйственных культур.

Необходимо отметить, что в настоящее время в условиях фактического отсутствия рынка сельскохозяйственных земель наиболее приемлемым является и применение доходного подхода, основанного на прогнозе потенциальных доходов от собственности.

1. Расчет стоимости пашни исходя из текущих ставок арендной платы.
Текущая ставка арендной платы 0,2 тонны зерна /га.
Стоимость тонны зерна 900 тысяч рублей.
Ставка капитализации 20 %.

Стоимость пашни рассчитывается как капитализированная арендная плата.
0,2 т/га * 0,900 млн.руб/т. /0,2 = 0,900 млн.руб/га.

ПРИМЕЧАНИЕ. Операционные расходы из стоимости арендной платы не вычитаются, так как практически все указанные расходы берет на себя арендатор.

2. Расчет стоимости с-х угодий на основе нормативных показателей (по ведущей культуре — озимой пшенице).
Базисная урожайность — 3,2 т/га.
Рыночная цена озимой пшеницы — 0,900 млн.руб/т.
Оцененные производные затраты — 40 % от валового дохода.
Отраслевая норма прибыли 50 % к затратам.
Ставка капитализации — 20 %.

1. Валовой доход определяется как произведение базисной урожайности на рыночную цену ведущей культуры.
3,2 т/га * 0,900 млн.руб/т. = 2,880 млн.руб/га.

2. Затраты на производство приняты равными 40 % от валового дохода (базисные затраты по региону).
2,880 млн.руб/га * 40 %/100 = 1,152 млн.руб/га.

3. Прибыль с-х предприятия принимаем в размере 50 % от затрат на производства (норма прибыли рассчитана исходя из 35 % норматива расширенного воспроизводства в земледелии и 15 % инфляции).
1,152 млн.руб/га * 50 %/100 = 0,576 млн.руб/га.

4. Чистый операционный доход рассчитывается как разница между валовым доходом и затратами на производство с нормативной прибылью.
2,880 млн.руб/га — 1,152 млн.руб/га — 0,576 млн.руб/га = 1,152 млн.руб/га

5. Стоимость 1 га пашни есть капитализированный чистый операционный доход по ставке капитализации 20 % (вложения в земельные участки менее рискованны, чем иные вложения, поэтому ставка капитализации меньше ставки рефинансирования Центробанка РФ).
1,152 млн.руб/га / 0,2 = 5,760 млн.руб/га

3. Расчет стоимости 1 га пашни путем дисконтирования будущих доходов и стоимости реверсии.

Прогноз урожайности ведущей культуры, т/га.

ГодыУрожайность
19971,6
19981,7
19991,8
20001,9
20012,1
20022,3
20032,6
20042,9
20053,1
20063,2

Прогноз размера арендной платы, т/га.

ГодыАрендная плата
19970,2
19980,2
19990,3
20000,4
20010,6
20020,8
20031
20041,2
20051,3
20061,4

Прогноз чистого операционного дохода арендодателя, млн.руб/га.

ГодыЧистый операционный доход
19970,162
19980,162
19990,243
20000,324
20010,486
20020,648
20030,810
20040,972
20051,053
20061,134

ПРИМЕЧАНИЕ. Операционные расходы арендодателя (страховка, эксплуатационные расходы, налоги и т. д.) составляют около 10 % от размера арендной платы.

1. Расчет стоимости реверсии (на 2006 год).
Чистый операционный доход в 2006 году 1,134 млн.руб/га.
Прогнозируемая ставка капитализации 10 %.
Стоимость 1 га пашни равна: 1,134 млн.руб/га /0,1 = 11,340 млн.руб/га

2. Дисконтирование чистого операционного дохода (за 1997-2005 гг.) и стоимости реверсии (на 2006 год) на 1997г при ставке дисконтирования 15 % (18 % — пессимистический прогноз; 12 % — оптимистический прогноз).
Стоимость 1 га пашни при 15 % ставке дисконтирования составит: 5,583 млн.руб/га
Стоимость 1 га пашни при 12 % (оптимистичной) ставке дисконтирования составит: 6,672 млн.руб/га
Стоимость 1 га пашни при 18 % (пессимистической) ставке дисконтирования составит: 4,647 млн.руб/га

Согласование и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Стоимость анализируемого имущества в соответствии с заданием на проведение оценки является суммой трех составляющих:

  • стоимости сельскохозяйственных земель (456 га пашни и 112 га пастбищ и сенокосов);
  • стоимости улучшений (коровник, зерносклад, силосная траншея);
  • стоимости машин и оборудования (сельскохозяйственная техника, инвентарь, автомашины).

Стоимость машин и оборудования проанализирована на основе метода замещения в разделе 6.3 настоящего отчета и принимается в размере 424,5 млн. руб. для итогового оценочного заключения.

Стоимость улучшений определена затратным методом в разделе 6.4 настоящего отчета и принимается в размере 517,387 млн. руб. для итогового оценочного заключения.

Наибольшую сложность для итогового согласования представляет установление стоимости сельскохозяйственных земель. В разделах 6.1 и 6.2 настоящего отчета на основе имеющейся информации и сделанных допущений проанализированы с применением 4-х методов стоимостные характеристики 1 га пашни.

Расчет нормативной цены земли и стоимости пашни доходным методом на основе текущих ставок арендной платы выявил стоимость 1 га в достаточно близком интервале от 0,9 до 1,6 млн. руб. Указанная величина стоимости отражает текущий уровень неэффективного ведения сельского хозяйства вследствие депрессивного экономического состояния и низкой инвестиционной привлекательности отрасли. Вместе с тем указанные причины являются временными и не изменяют фундаментальных основ формирования стоимостных характеристик. В этих условиях использование фактических показателей по затратам и финансовым результатам для оценки сельскохозяйственных угодий приведет к занижению их реальной стоимости, так как при этом не будут учтены потенциальная продуктивность почв и будущий рост доходности сельского хозяйства и стоимости земли.

В связи с этим оптимальным подходом в настоящее время является применение доходных методов с использованием в качестве базисных условий оценки нормативных и технологических показателей, ориентированных на фактический уровень лучших сельскохозяйственных предприятий региона, и прогнозных данных, охватывающих период завершения наиболее тяжелой фазы отраслевого кризиса и стабилизации рыночных тенденций роста. Применение на этой основе метода капитализации дохода и метода дисконтирования будущих доходов и стоимости реверсии привело к близким по величине стоимостным характеристикам 1 га пашни в интервале от 5,583 млн. руб. до 5,760 млн. руб.

Указанная величина стоимости, полученная расчетным путем, представляется нам обоснованной и соответствует экспертным оценкам ряда других специалистов в этой сфере. В качестве наиболее вероятной нами принята стоимость 1 га пашни 5,700 млн. руб. Стоимость 1 га остальных видов сельскохозяйственных угодий (пастбища, сенокосы) принята в размере 20 % от стоимости 1 га пашни.
(456 га. + 112 га.* 0,2) * 5,700 млн. руб./га. = 2726,880 млн руб.

Таким образом, рыночная стоимость сельскохозяйственного предприятия, включая сельскохозяйственные угодья, улучшения, машины и оборудование, составила:

3 668 767 000 рублей
три миллиарда шестьсот шестьдесят восемь миллионов семьсот шестьдесят семь тысяч рублей

Постановление главы администрации Подольского района МО от 07.03.1996 N 279

«О порядке расчета нормативной цены земельных участков»

Документ по состоянию на август 2014 г.

В соответствии с Указом Президента РФ от 11.05.95 N 478 «О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации», постановлением Правительства РФ от 03.11.94 N 1204 «О порядке определения нормативной цены земли», постановлением Правительства Московской области от 27.07.95 N 24/11 «О нормативной цене земли в Московской области», а также письмом Мособлкомзема N 61-6/993 от 19.01.96 «О нормативной цене земли» с разъяснениями порядка подсчета нормативной цены земли постановляю:

1. Установить, что расчет нормативной цены земли ведется по общей формуле:

2. Указанные коэффициенты при подсчете нормативной цены земли применяются к ставкам налога на землю, утвержденным решением собрания депутатов Подольского района N 5/12 от 08.09.95.

3. Нормативную цену одной сотки земельных участков разных категорий земель принять согласно приложению к данному постановлению (приложение).

4. Постановление главы администрации района N 775 от 12.07.95 «О порядке определения нормативной цены земли, земельных участков в пределах черты населенных пунктов» считать утратившим силу.

5. Определить, что нормативная цена земли применяется при оформлении сделок купли — продажи, дарении и наследовании земельных участков, определении стоимости земельной доли (пая) при реализации прав граждан на компенсацию взамен их выделения в натуре, а также как нижний предельный базис при выкупе земельных участков гражданами и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами сверх предельных норм, выкупе земельных участков под приватизационными предприятиями и в других случаях.

6. При осуществлении сделок с земельными участками и в иных случаях применения нормативной цены, предусмотренных законодательством Российской Федерации, районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству выдает заинтересованным гражданам и юридическим лицам документ о нормативной цене конкретного земельного участка.

7. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (В.В. Карпузов).

Глава администрации
Подольского района
Московской области
Н.П. Москалев

Приложение
к постановлению
главы администрации
Подольского района
Московской области
от 7 марта 1996 г. N 279

НОРМАТИВНАЯ ЦЕНА ОДНОЙ СОТКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ УКАЗАННЫХ НИЖЕ КАТЕГОРИЙ ЗЕМЕЛЬ ПО ПОДОЛЬСКОМУ РАЙОНУ

Земли населенных пунктов

1. Земли городов, поселков, предоставленные:

— для жилищного, дачного строительства, личного подсобного хозяйства, гаражей:

Нцз = Стзн х Пл.уч х Кпрф х Кпмо х Крг, где:

Стзн = 20 руб./кв. м

Нцз = 100 х 20 х 200 х 1,5 х 1,25 = 750000 руб.;

— для садоводства, огородничества, животноводства:

Нцз = Стзн х Пл.уч х Кпрф х Кпмо х Крг, где:

Стзн = (10 х 2 х 2,5 х 2,5) = 125 руб./кв. м

Нцз = 125 х 100 х 200 х 1 х 1,25 = 3125000 руб.;

Нцз = Стзн х Пл.уч х Кпрф х Кпмо х Крг, где:

Стзн = (50 х 2 х 2,5 х 2,5) = 625 руб./кв. м

Нцз = 625 х 100 х 200 х 1 х 1,25 = 15625000 руб.

2. Земли сельских населенных пунктов, предоставленные:

— для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота, животноводства:

Нцз = Стзн х Пл.уч х Кпрф х Кпмо х Крг, где:

Стзн = 1,43 руб./кв. м

Нцз = 1,43 х 100 х 200 х 1,25 х 10 = 357500 руб;

— для дачного хозяйства:

Нцз = Стзн х Пл.уч х Кпрф х Кпмо х Крг, где:

Стзн = (5 х 2 х 2,5) = 25 руб./кв. м

Нцз = 100 х 25 х 200 х 2 х 1,25 = 1250000 руб;

— для индивидуального жилищного строительства:

Нцз = Стзн х Пл.уч х Кпрф х Кпмо х Крг, где:

Стзн = (5 х 2 х 2,5) = 25 руб./кв. м

Нцз = 100 х 25 х 200 х 1,25 х 1 = 625000 руб.

Нцз = Стзн х Пл.уч х Кпрф х Кпмо х Крг, где:

Стзн = (5 х 2 х 2,5) = 25 руб./кв. м

100 х 25 х 200 х 1,25 х 2,5 = 1562500 руб.

Земли вне населенных пунктов

1. Земли с/х назначения (кроме стоим. зем. доли) —

ставка налога на 1 га с/х угодий х 200 х 1,25 х 10.

2. Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения:

Нцз = Стзн х Пл.уч х Кпрф х Кпмо х Крг, где:

Стзн = (10 х 2 х 2,5) = 50 руб./кв. м

100 х 50 х 200 х 1,25 х 2,5 = 3125000 руб.

3. Земли, занятые полигонами (кроме военных) и аэродромами:

Нцз = Стзн х Пл.уч х Кпрф х Кпмо х Крг, где:

где Стзн = (0,285 х 2 х 2,5) = 1,43 руб./кв. м

Нцз = 1,43 х 100 х 200 х 10 х 1,25 = 357500 руб.

4. Земли, предоставленные:

— для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота, животноводства:

Нцз = Стзн х Пл.уч х Кпрф х Кпмо х Крг, где:

Стзн = 1,43 руб./кв. м

Нцз = 100 х 1,43 х 200 х 1,25 х 10 = 357500 руб.

— для дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства:

Нцз = Стзн х Пл.уч х Кпрф х Кпмо х Крг, где:

Стзн = (5 х 2 х 2,5) = 25 руб./кв. м

100 х 25 х 200 х 1,25 х 2 = 1250000 руб.

Принимаемые коэффициенты при расчете нормативной цены:

200 и 1,25 — постановление Правительства РФ N 1204 от 03.11.94;

10; 2; 1; 2,5; 1,5 — повышающие коэффициенты к нормативной цене земли согласно постановлению Правительства Московской области от 27.07.95 N 24/11.

Расчет земельного налога: кадастровая стоимость земельного участка

Объектом обложения земельным налогом признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог (п. 1 ст. 389 Налогового кодекса РФ).

Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности с границами, определенными в соответствии с федеральными законами.

Учитывая данные нормы, Верховный Суд РФ в Определении от 12.07.2006 N 5-Г06-57 сделал вывод: объектом обложения земельным налогом может быть лишь сформированный земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет. Такого же мнения придерживаются Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ (п. 2 Постановления от 23.07.2009 N 54) и Минфин России (Письмо от 23.04.2009 N 03-05-05-02/23).

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость определяется в соответствии с земельным законодательством РФ (ст. 390 НК РФ). Согласно ст. 66 ЗК РФ для ее определения проводится государственная кадастровая оценка земель в порядке, устанавливаемом Правительством РФ.

На основании п. 14 ст. 396 НК РФ по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года подлежит доведению до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, не позднее 1 марта этого года.

Если кадастровая стоимость отсутствует

Однако на практике иногда кадастровая оценка земельного участка отсутствует. Возникает закономерный вопрос: должен ли уплачиваться земельный налог, и если да, то как он будет исчисляться?

Минфин России в Письме от 06.06.2006 N 03-06-02-02/75 выделил три возможные ситуации:

— результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января календарного года не утверждены в установленном порядке до 1 марта этого года;

— результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января календарного года утверждены до 1 марта этого года, но порядок доведения кадастровой стоимости до сведения налогоплательщиков органами местного самоуправления не определен;

— кадастровая стоимость земельного участка определена, но до сведения организации в установленном порядке не доведена.

В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 01.06.2009 N Ф04-2783/2009(6067-А46-40) по делу N А46-19775/2008 приведены возможные случаи неинформированности налогоплательщика о кадастровой стоимости земельного участка. В рассматриваемой в Определении ситуации результаты кадастровой оценки земельных участков были утверждены Постановлением Правительства Омской области от 19.12.2007 N 174-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36». Суд указал: опубликование нормативного акта является достаточным условием доведения его до сведения налогоплательщиков, т.к. понятие «опубликование» включает «доведение до сведения» исходя из содержания указанных действий. По мнению суда, «то обстоятельство, что доведение до сведения должно быть осуществлено в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, не имеет значения, поскольку при опубликовании нормативного правового акта отсутствует необходимость доводить его до сведения каким-либо дополнительным путем». Таким образом, ФАС Западно-Сибирского округа косвенно подтверждает отсутствие необходимости определять порядок доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков, в т.ч. в случае закрепления результатов кадастровой оценки земельных участков в нормативном правовом акте.

По мнению Минфина России, если кадастровая стоимость земельного участка отсутствует, организация обязана представить в налоговые органы «нулевую» налоговую декларацию (Письма от 29.03.2006 N 03-06-02-04/43, от 15.06.2006 N 03-06-02-04/86). Если налог либо авансовые платежи по нему не уплачены в установленные сроки по не зависящим от налогоплательщика причинам (не утверждена, не доведена до его сведения кадастровая стоимость земельного участка), пени за каждый день просрочки исполнения обязанности по уплате налога (авансовых платежей по налогу) не должны начисляться.

Вместе с тем на практике существует и следующая точка зрения: если кадастровая стоимость участка не установлена, для целей налогообложения нужно применять нормативную цену земли (Постановления Президиума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54, от 09.12.2008 N 6113/08 по делу N А76-31125/2006-47-1226/31, ФАС Северо-Западного округа от 07.05.2008 по делу N А56-18358/2007; Письма Минфина России от 13.08.2009 N 03-05-04-02/55, от 12.08.2009 N 03-05-05-02/48).

И ФАС Северо-Западного округа, и Президиум ВАС РФ при этом ссылаются на п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 137-ФЗ). В соответствии с данной нормой, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в ст. 65 ЗК РФ, применяется нормативная цена земли. Кадастровая стоимость земельного участка, как указано в п. 5 этой статьи Кодекса, устанавливается для целей налогообложения.

Таким образом, теперь, руководствуясь вышеизложенной точкой зрения судов, налоговые органы вправе доначислить земельный налог с пенями. Однако ссылка на прежние разъяснения Минфина России может помочь избежать штрафа (Письма Минфина России от 29.03.2006 N 03-06-02-04/43, от 15.06.2006 N 03-06-02-04/86), что, безусловно, является положительным моментом. Как правило, нормативная стоимость земельного участка существенно ниже и рыночной, и кадастровой стоимости соседних участков. Более того, Правительство РФ прямо установило: нормативная цена не должна превышать 75% рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения (Постановление от 15.03.1997 N 319).

Кадастровая стоимость земельного участка

Точка зрения об использовании для расчета налоговой базы нормативной цены земли имеет право на существование, поскольку, как указывает п. 2 ст. 390 НК РФ, кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с порядком, установленным нормами земельного законодательства РФ. Соответственно, это ставит под сомнение возможность применения положения о приоритетном действии специального нормативного правового акта (в данном случае — НК РФ по отношению к ЗК РФ и Закону N 137-ФЗ), поскольку сам НК РФ содержит в приведенной выше норме отсылку к земельному законодательству. По мнению автора, законодателю необходимо дополнить п. 2 ст. 390 НК РФ четким закреплением положения о применении нормативной цены земли в случае отсутствия кадастровой стоимости, поскольку это устранит возможность двоякого толкования и последующих споров по данному вопросу.

На практике зачастую организации пытаются оспорить кадастровую стоимость земельного участка, ссылаясь на значительные различия между ней и рыночной стоимостью. Суды поддерживают организации, как правило, в случаях, когда органы государственной власти нарушают порядок проведения кадастровой оценки земельных участков (Определение Верховного Суда РФ от 28.04.2010 N 32-Г10-5, Постановление ФАС Центрального округа от 03.04.2009 по делу N А08-3552/2008-1) либо когда уполномоченные органы неправильно определяют вид целевого использования земельного участка (Постановление ФАС Центрального округа от 30.07.2009 по делу N А64-115/09-22).

Более того, иногда, как считают суды, при расчете кадастровой стоимости земельного участка органам государственной власти необходимо использовать непосредственно соответствующие отчеты оценщиков. Так, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 01.12.2009 по делу N А27-6989/2009 указано: «. Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций сделали обоснованный вывод о том, что Управление и ФГУП «ФКЦ «Земля» не представили доказательств того, что при проведении оценки земельных участков была собрана достаточная и достоверная информация о земельных участках, необходимая для проведения государственной кадастровой оценки земель, а кадастровая оценка проведена с учетом статистического анализа рыночных цен.

Арбитражный суд дал оценку отчету ООО НПФ «Инком Прайс» от 15.04.2009, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101056:205, площадью 23 425,85 кв. м составила 29 213 000 руб., что значительно ниже кадастровой стоимости».

Однако при обжаловании нормативных актов органов субъектов РФ, устанавливающих размер кадастровой стоимости земельных участков, суды чаще всего отказывают заявителям в удовлетворении их требований, поскольку в большинстве случаев истцы ссылаются на значительную разницу между рыночной и кадастровой стоимостью.

При этом в судебных актах указывается, что значительное превышение кадастровой стоимостью земельных участков заявителей их рыночной стоимости само по себе не может свидетельствовать о недостоверности результатов проведенной в отношении земель кадастровой оценки, поскольку действующее законодательство не содержит каких-либо положений, устанавливающих обязательность совпадения значений этих стоимостей (Определения ВС РФ от 19.05.2010 N 41-Г10-13, от 28.04.2010 N 83-Г10-2, от 28.04.2010 N 67-Г10-7, от 14.04.2010 N 67-Г10-5, от 14.04.2010 N 86-Г10-10).

Споры возникают и по поводу толкования п. 3 ст. 66 ЗК РФ, согласно которому при определении рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной. Анализируя судебную практику применения указанной нормы, можно отметить следующее.

ФАС Волго-Вятского округа по заявлению индивидуального предпринимателя о признании незаконным отказа федерального государственного учреждения в определении кадастровой стоимости земельного участка в процентном отношении к его рыночной стоимости Постановлением от 14.01.2008 по делу N А43-1391/2007-38-54 установил: в рассматриваемом случае рыночная стоимость не может быть применена для определения кадастровой стоимости, поскольку нормативные акты в развитие положений п. 3 ст. 66 ЗК РФ не приняты и в законодательстве Российской Федерации не определено процентное соотношение кадастровой и рыночной стоимости.

Такое же решение было вынесено Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 16.04.2009 по делу N А32-3251/2008-58/54.

В то же время Арбитражный суд Краснодарского края, отказывая в удовлетворении заявления по делу N А32-10156/2007-33/210, исходил из невозможности использования рыночной стоимости земли при определении размеров удельных показателей ее кадастровой стоимости, поскольку какие-либо нормативные акты в развитие п. 3 ст. 66 ЗК РФ не приняты, в действующем законодательстве не определено процентное отношение кадастровой стоимости земельного участка к его рыночной стоимости, а заявитель не указал, каким нормативным актом установлено абсолютное тождество обоих видов стоимости.

Впоследствии ФАС Северо-Кавказского округа в своем Постановлении от 11.03.2008 N Ф08-992/08 по делу N А32-10156/2007-33/210 отметил: в соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Данная норма, по мнению суда, не является отсылочной и имеет непосредственное действие. Таким образом, этим Постановлением решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2007 по данному делу отменено и направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. ФАС Западно-Сибирского округа Постановлением от 14.08.2008 N Ф04-4981/2008(9836-А45-23) по делу N А45-18919/2006-16/479 удовлетворил иск о признании недействительным постановления об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений, отклонив довод Управления Роснедвижимости по Новосибирской области о невозможности применения п. 3 ст. 66 ЗК РФ в связи с отсутствием нормативно-правового акта, устанавливающего процент от рыночной стоимости, поскольку указанная норма не отменена, отсылочной не является и имеет прямое действие на территории РФ.

Таким образом, судебная практика применения п. 3 ст. 66 ЗК РФ на сегодняшний день неоднозначна (Письмо Минэкономразвития России от 29.03.2010 N Д06-956).

Существуют некоторые разночтения в толковании норм действующего законодательства при определении налоговой базы вновь образованных земельных участков. Дело в том, что в Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222, был внесен п. 2.4, согласно которому, если кадастровая стоимость нового или измененного участка была определена после 1 января года проведения государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, она должна быть пересчитана заново на основе полученных результатов.

В то же время с 2010 г. в НК РФ действует поправка, внесенная Федеральным законом от 28.11.2009 N 283-ФЗ (п. 7 ст. 4): в отношении земельного участка, образованного в течение определенного налогового периода, налоговая база в данном периоде определяется как кадастровая стоимость этого участка на дату его постановки на кадастровый учет (абз. 2 п. 1 ст. 391 НК РФ).

Таким образом, возникает закономерный вопрос: какую кадастровую стоимость необходимо применять при исчислении земельного налога в отношении земельного участка, образованного в течение налогового периода: определенную при образовании участка или заново рассчитанную по результатам завершенной кадастровой оценки?

Так, Минфин России в Письме от 11.05.2010 N 03-05-05-02/33 подчеркивает: п. 2.4 Методических указаний регулирует вопрос определения кадастровой стоимости земельного участка после его образования и постановки на кадастровый учет, а для расчета по окончании календарного года земельного налога по участку, образованному в течение этого периода, следует руководствоваться абз. 2 п. 1 ст. 391 НК РФ, т.е. определять стоимость на дату его постановки на кадастровый учет.

Итак, на основании вышеизложенного можно сделать вывод: несмотря на неоднозначность толкования земельного законодательства, позиция законодателя и контролирующих органов однозначна: налоговая база по земельному налогу определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, которая зачастую превышает его рыночную стоимость. Решить эту проблему можно было бы, закрепив на законодательном уровне следующее правило: если кадастровая стоимость земельного участка утверждена выше рыночной, для исчисления земельного налога должна применяться последняя. Но пока, к сожалению, таких правил нет, а обжалование кадастровой стоимости земельного участка возможно только в части обжалования нормативного акта, устанавливающего ее, при условии, что органом исполнительной власти субъекта РФ нарушен порядок принятия решения по данному вопросу либо неправильно определен вид земельного участка. При этом довод о значительной разнице между рыночной и кадастровой стоимостью земельного участка судами отклоняется.

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит