Перевод земель, изменение вида разрешенного использования земли, изменение вида разрешенного использования земель

Содержание
  1. Перевод земель, изменение вида разрешенного использования земли
  2. Изменение вида разрешенного использования земельного участка
  3. Как изменить вид разрешенного использования земли в Раменском районе
  4. Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка
  5. Изменение вида разрешенного использования земельного участка
  6. Категории подразделяются на:
  7. Каждая из категорий земли имеет свой вид разрешенного использования.
  8. Пример.
  9. Изменение разрешённого вида в КП «Марусин луг», д. Марусино, Люберецкий район.
  10. Изменение вида разрешенного использования земли

Перевод земель, изменение вида разрешенного использования земли

Компания выполняет следующие виды работ по переводу земель:
— изменение вида разрешенного использования земли (ВРИ);
— изменение целевого назначения земельного участка;
— перевод земли из одной категории в другую.

Нынешнее время диктует свои правила. Большинство собственников земельных участков стараются реализовать свои активы. Другая часть сохраняет активы до лучших времен, тем временем повышая их стоимость. В одном и в другом вариантах необходима следующая процедура: перевод земельного участка. Специалисты нашей компании являются опытными профессионалами в данном виде работ. Мы осуществляем перевод земли в другую категорию, в том числе перевод земель сельскохозяйственного назначения в любую другую категорию, также производим изменение вида разрешенного использования земли (включая специальные зоны, промышленность)

Формулировка категории земель прописана Земельным кодексом Российской Федерации (Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года «Земельный кодекс Российской Федерации»), а также Федеральным законом № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 года «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Для успешных вложений в землю важную роль играет процесс организации работ по изменению категории земельного участка или вида разрешенного использования. Наши специалисты внимательно и профессионально оценят ситуацию по Вашему земельному активу и предложат наиболее эффективную схему работы.

Обращаем ваше внимание, что перевод земель сельхозназначения, как правило под дачное строительство, или изменение категории земли, да и собственно любые услуги по переводу земли являются долгосрочными и сложными по своему юридическому исполнению. Именно по этим причинам стоит обращаться к профессионалам.

Безусловно, работы по изменению категории земельного участка и вида разрешенного использования ( ВРИ ) подразумевают под собой дополнительные расходы со стороны собственника, но на выходе получается готовый и качественный продукт с отличными конкурентными преимуществами на земельном рынке Подмосковья и соседних регионов. Стоимость перевода земли определяется индивидуально в каждом конкретном случае.

Документы, необходимые для начала работы по изменению вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка:
— Доверенность (оригинал и заверенная нотариусом копия по 5 шт. каждой);
— Согласие на изменение вида разрешенного использования (оформляется у нотариуса);
— Копии свидетельства о регистрации права собственности — 5 шт. (заверенные нотариусом);
— Ситуационный план участка;
— Кадастровый паспорт земельного участка;
— Копия паспорта.

Все работы связанные с переводом земли из одной категории в другую, изменением вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка проводятся в строгом соответствии с действующим законодательством и на основании договора на оказание юридических услуг.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Каждый земельный участок принадлежит к той или иной категории земли, однако кроме этого существуют еще и виды разрешенного использования земель. Градация видов вытекает из категорий земельных участков и определяется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Виды разрешенного использования земельного участка описывается градостроительным и земельным кодексом РФ.

Распространенной ошибкой многих является мнение о том, что при изменении категории земельного участка изменяется и его вид. Такое возможно только в редких случаях, в основном же вид использования земельного участка необходимо менять отдельно. В качестве примера когда можно поменять и категорию земельного участка и вид использования земельного участка можно рассмотреть включение земельного участка в границы населенного пункта – согласно действующему законодательству Российской Федерации возможно изменить категорию земли и вид земельного участка одновременно до 31 декабря 2011 года.

Поэтому всегда важно обладать необходимыми знаниями при планировании покупки или застройки земельного участка, поскольку даже при соответствии категории земли вид использования земельного участка может не соответствовать тем планам которые вы хотите совершить с земельным участком.

Разобраться в этом вопросе совершенно непросто, поэтому большинство собственников или заказчиков, решивших приобрести земельные участки с определенными целями, обращаются к профессиональным юристам в сфере земельного законодательства. Это – правильное решение, поскольку возможно множество ситуаций, когда одна ошибка или неучтенный нюанс станет непреодолимым препятствием к осуществлению своих прав землевладельцем.

Наша юридическая компания «ТерраЛекс» специализируется на изменении вида разрешенного использования земельных участков в Московской области и юридическом сопровождении строительства. Специалисты нашей юридической компании – высококвалифицированные профессионалы в данной области, накопившие большой опыт. Практика наших юристов позволяет решать вопросы с изменением вида разрешенного использования земельного участка с минимальными временными затратами в Московской области. Более того, если Вы своевременно обратитесь в юридическую компанию ТерраЛекс, непосредственно перед покупкой земельного участка, то наши специалисты смогут проконсультировать Вас по вопросу выгодности и юридической правильности приобретения конкретного земельного участка для Ваших целей. Вполне возможно, что такое приобретение является нецелесообразным, а гораздо выгоднее будет другой вариант или наоборот — подтвердят выгодность и правомерность сделки для Вас. В любом случае, обратившись в юридическую компанию ТерраЛекс, Вы получите высококачественную квалифицированную юридическую помощь.

Если у Вас возникли вопросы по изменению вида разрешенного использования земельного участка то звоните по телефону: (499) 755-78-71 с 9-00 до 18-00 ежедневно.

Как изменить вид разрешенного использования земли в Раменском районе

По целевому назначению земли подразделяются на категории:

  1. земли сельскохозяйственного назначения;
  2. земли населенных пунктов;
  3. земли промышленности , энергетики , транспорта , связи , радиовещания , телевидения , информатики , земли для обеспечения космической деятельности , земли обороны , безопасности и земли иного специального назначения;
  4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
  5. земли лесного фонда;
  6. земли водного фонда;
  7. земли запаса .

Согласно ч.2 ст.8 , категория земель обязательно должна быть указана в актах органов исполнительной власти о предоставлении земельных участков , а также в договорах , сделках и других документах , подтверждающих переход права на земельные участки .

Кроме того , каждая из категорий земли имеет свой вид разрешенного использования . К примеру , земли населенных пунктов могут иметь такие виды разрешенного использования как:

  • Индивидуальное жилищное строительство ( ИЖС) .
  • Ведение личного подсобного хозяйства ( ЛПХ) .

А земли сельскохозяйственного назначения могут иметь такой вид разрешенного использования как:

  • Ведение крестьянско–фермерского хозяйства ( КФХ) .
  • Ведение личного подсобного хозяйства ( ЛПХ) .
  • Дачное строительство .
  • Садоводство .

На практике чаще всего приходится сталкиваться с такими видами использования , как садоводство и индивидуальное жилищное строительство ( ИЖС) .

Связано это с тем , что на земельных участках , предоставленных под садоводство , разрешено возведение строения с правом регистрации , но без права регистрации проживания в них . На дачных участках разрешено возведение строения с правом регистрации проживания в них . Сегодня на территории садовых товариществ можно видеть большое количество возведенных коттеджей и особняков , владельцы которых хотят получить в них прописку .

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

В связи с растущим дефицитом земли под жилищное строительство , в том числе под индивидуальное жилищное строительство ( ИЖС) , особую актуальность приобрел вопрос перевода сельскохозяйственных земель в земли поселений , так как именно на землях поселений разрешено использование земли под ИЖС . Стоимость земли данной категории в раза превышает стоимость сельскохозяйственных земель . Поэтому понятно стремление собственников осуществить такой перевод земель . Однако практика показывает , что есть более быстрые , и при этом законные , способы удовлетворить намерение приобретателя земли построить хороший дом , при желании для постоянного проживания со всеми атрибутами современной респектабельности и комфорта . И при этом не беспокоиться о вопросах , связанных со сменой категории земли .

Разрешенное земельным законодательством для сельскохозяйственных земель дачное строительство позволит построить жилой дом с правом регистрации в нем . Напомним , что в числе разрешенных видов использования земель сельскохозяйственного назначения значится дачное строительство. В этом случае получить разрешение на строительство дома ( замка , дворца ) несложно , а территорию земельного участка можно приспособить под игру в гольф , оранжерею для экзотических растений или конкур для питомцев собственной конюшни .

Вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен двумя способами:

  1. При переводе земельного участка из одной категории в другую в соответствии с Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую » ( № от 03.12.2004) .
  2. Без перевода земельного участка в другую категорию в соответствии со статьями 37 и 38 Градостроительного кодекса РФ и статьей 4.1 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации » ( № от 29.12.2004) .

В первом случае земельный участок может получить любой вид разрешенного использования .
Во втором случае вид разрешенного использования земельного участка может быть выбран только из перечисленных в законодательстве видов разрешенного использования для конкретной категории земель .

Рассмотрим второй вариант — изменение вида разрешенного использования без перевода земельного участка в другую категорию . Изменение видов использования земли также имеет свою процедуру , однако осуществить ее неизмеримо проще и быстрее , чем поменять статус категории земли .

Вид разрешенного использования определяется в соответствии с зонированием территорий , общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов . Закон « О зонировании территорий » пока не принят .

В настоящее время по этому вопросу применяются правила Градостроительного кодекса Российской Федерации ( статьи 37 и 39):

  1. изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии со схемами территориального планирования муниципальных районов , генеральных планов поселений , городских округов и населенных пунктов , градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов;
  2. заявление об изменении вида разрешенного использования направляется в орган местного самоуправления;
  3. проводятся публичные слушания с участием граждан , проживающих в пределах территориальной зоны , в границах которой расположен участок , и правообладателей смежных участков;
  4. участники слушаний вправе представить свои предложения и замечания и результаты слушаний подлежат опубликованию;
  5. на основании заключения и рекомендации комиссии по организации слушаний глава местной администрации принимает решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка или об отказе в таком изменении .

Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Помогаем в изменении вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения и сменить категорию.

Категории подразделяются на:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;земли запаса.

Каждая из категорий земли имеет свой вид разрешенного использования.

На землях сельскохозяйственного назначения разрешается:

  • Ведение крестьянско–фермерского хозяйства (КФХ)
  • Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
  • Дачное строительство
  • Садоводство

На землях населенных пунктов подразумевается:

  • Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
  • Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)

Если Ваш участок имеет статус — для сельскохозяйственного использования то, что-либо построить и, главное, узаконить на нем нельзя по действующему законодательству РФ.

«На практике чаще всего приходится сталкиваться с такими видами разрешённого использования земли, как садоводство, дачное строительство и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).»

Изменение вида разрешённого использования участка

В настоящее время по этому вопросу применяются правила Градостроительного кодекса Российской Федерации (статьи 37 и 39) об изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии со схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральных планов поселений, городских округов и населенных пунктов, градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Законодатель предусмотрел ситуации, при которых собственнику земли в силу различных причин может потребоваться изменить её целевое назначение, и, соответственно, перевести данный земельный участок из одной категории в другую.

Изменения категории Категории и виды земель регулируются рядом нормативно-правовых актов:

Отличие земельных участков имеющих вид разрешенного использования земли «Садоводство»и «Дачное строительство»

Садоводство — разрешено возведение строения с правом регистрации, но без права проживания на постоянной основе в них

Дачное строительство — разрешено возведение строения с правом регистрации проживания в них Изменение разрешенного использования земли

Вид разрешенного использования определяется в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Этапы перевода земель сельскохозяйственного назначения:

  • Сбор документов и последующая их сдача в администрацию района с целью получения предварительного согласия (выписки из решения комиссии по размещению объектов на территории района);
  • Заказ акта выбора земельного участка в Управлении Архитектуры и Градостроительства по району Московской области;
  • Заказ межевого дела в земельном комитете района;
  • Согласование акта выбора земельного участка в 12 инстанциях районных организаций — санэпидемстанция, росприроднадзор, ростехнадзор, управление сельского хозяйства и других инстанций;
  • Подготовка и сдача пакета документов в администрацию района для получения Постановления;
  • Подготовка и проведение публичных слушаний;
  • Заказ выписки В.1-В.6 из Федерального государственного учреждения «Кадастровая палата» по Московской области;
  • Заключение договора о возмещении потерь сельскохозяйственного производства связанного с изменением целевого назначения земельного участка;
  • Перерегистрация Свидетельства о собственности на землю с изменением целевого назначения в Регистрационной палате Вашего района.

В итоге получаем свидетельство о государственной регистрации права с записью:

  • Вид права: Собственность;
  • Объект права: Земельный участок для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем;
  • Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.

Мы берем на себя все вопросы связанные со сбором и оформлением документов, а также сдачу на регистрацию и получение зарегистрированных документов.

Благодаря накопленному опыту и отлаженному механизму деятельности оформление имущественных прав проходит в максимально возможные сжатые сроки в комфортных для Вас условиях.

Пример.

Изменение разрешённого вида в КП «Марусин луг», д. Марусино, Люберецкий район.

1. Был земельный участок площадью 11 соток имел разрешенное использование: под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения.

Продавец — застройщик решил «сэкономить деньги» и оставил решение проблемы с видом использования на нового собственника. Смотри фото «старой» кадастровой выписки.

Необходимо было изменить разрешенный вид на: индивидуальное жилищное строительство.

2. Существующий вид использования предполагал ставку налогообложения 1,5% от кадастровой стоимости 11.896.864,59 руб.

В итоге за 2014 и 2015 годы начислен налог в размере 178.452,97 рублей * 2 = 356.905,93 руб.

Нами был изменён разрешенный вид земельного участка, кадастровая стоимость составила 5.036.150,73 руб, ставка налогообложения для индивидуального жилищного строительства составила 0,2%.

Далее был оспорен налог за 2014 и 2015 годы и скорректирован, который составил 10.072,3 рубля * 2 = 20.144,6 руб. Смотри фото «новой» кадастровой выписки и постановления.

3. Потрачено денег:

  • технические расходы (госпошлины, доверенность, транспортные расходы) 10.000 рублей,
  • наши услуги по изменению вида использования составили 100.000 рублей.
  • оплата налога за 2014 и 2015 год 20.000 рублей

4. Экономическая выгода:

  • 356.000 рублей — необходимо было заплатить налоги за 2014 и 2015 год.,
  • 130.000 рублей — наши затраты (мы делаем за Вас всю работу. «Под ключ»),
  • 226.000 рублей — выгода.
  • И самое главное, в дальнейшем будет приходить адекватный налог на земельный участок.

5. Изменение вида использования было осуществлено за 3 месяца (с момента получения доверенности до получения постановления и внесения изменений).

Изменение вида разрешенного использования земли

Правительство Подмосковья определило цены за перевод земли

Правительство Московской области определило, сколько должен платить собственник земельного участка за изменение вида разрешенного использования земли. Все денежные средства будут направлены в бюджет области. Эксперты рынка, как всегда, идею одобряют, но вот перспектив для ее успешной реализации не видят. А для обычных покупателей новые затраты застройщиков могут обернуться повышением цен или жильем худшего качества.

Правительство Московской области утвердило порядок платы за изменения вида разрешенного использования земельных участков. Согласно поправкам в законопроект «О регулировании земельных отношений в Московской области», которые были приняты Мособлдумой 19 декабря, определено, что размер платы за изменение вида разрешенного использования земли определяется с учетом разницы между кадастровой стоимостью участка с текущим видом разрешенного использования и тем, на которое нацелен потребитель. При этом в законопроекте уточняется, что окончательный порядок определения платы устанавливается Правительством Московской области.

«Проектом постановления предлагается установить формулу расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка. Формула заключается в следующем: это разница между новой и старой кадастровой стоимостью земли, умноженная на ставку», — сообщил сегодня на заседании регионального правительства министр имущественных отношений Московской области Андрей Аверкиев.

Основные виды разрешенного использования земельных участков включают земли для ИЖС, для дачного строительства, для сельскохозяйственного производства, для ведения сельского хозяйства и т.д. В документе прописано, что, если новая кадастровая стоимость земельного участка ниже прежней или на участке планируется построить социально важный объект, плата взиматься не будет.

Как отмечает юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры» Рустам Батыров, до настоящего времени перевод земли из одного вида разрешенного использования в другое был бесплатным: «В федеральном законе № 43-ФЗ в апреле этого года была установлено норма, согласно которой перевод должен быть платным. При этом порядок платы должны устанавливать субъекты».

Согласно новым правилам, собственник земельного участка должен оплатить изменение вида пользования участка в течение 30 дней с момента получения уведомления от уполномоченного органа. Если оплата внесена не будет, собственнику откажут в переводе.

Эксперты, опрошенные «Газетой. Ru» считают, что теоретически такой подход полезен. Однако на практике, есть несколько спорных моментов. По оценкам руководителя аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александра Пыпина, сама по себе идея – взимать плату за перевод земли из одного вида разрешенного использования в другой, хорошая, так как денежные средства могут пойти на строительство инфраструктуры, которой в Подмосковье не хватает.

Однако в текущем состоянии рынок не готов для принятия такой меры. «Во-первых, нужно выявить все земельные участки, которые используются не по назначению. Их очень много. Во-вторых, нужно наладить контроль на территории Московской области за всеми решениями, которые выпускают местные власти относительно земельных участков. На данный момент система контроля отсутствует».

Изменение вида разрешенного использования земли – довольно сложная процедура, которая требует согласования на различных этапах. В судебной практике основная масса дел по этому вопросу связана с отказом в переводе, рассказывают участники рынка. С принятием этого закона еще одной причиной отказа в изменении вида использования земельного участка станет неоплата этого перевода.

Более того, окончательная стоимость перевода будет определяться уполномоченным органом. «Теоретически введение четко прописанного порядка изменения ВРИ и определения платы за эту процедуру позволит инвесторам спрогнозировать свои затраты и сроки осуществления проекта. Однако с другой стороны – величину ставки будут регулировать чиновники, соответственно, риск возникновения коррупционной составляющей сохраняется», — считает генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Еще один нюанс – оценка стоимости земельного участка с учетом планируемого вида разрешенного использования. «Если заказать оценку земли у разных крупных профессиональных компаний, можно получить разные результаты. С одной стороны, это связано с тем, что для оценки земли сравнительным подходом берутся листинговые цены выставленных на продажу земель, обзваниваются брокерские компании, продающие эти земельные участки, на основании чего делается оценка. Часто такая информация неактуальна, даже если брокер подтвердил ее. Земля – продукт комплексный, наличие неочевидных факторов может серьезно повлиять на цену. У любого оценщика есть возможность схитрить, если к тому есть мотивация, а аргументы, почему именно такая цена, всегда найдутся», — рассказал генедиректор Vesco Group Алексей Аверьянов.

В 90% случаев земля переводится под жилищное строительство в зависимости от категорий: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), малоэтажное жилищное строительство (МЖС), жилищное строительство (с каким-то количеством этажей), блокированная застройка.

И именно этот вид перевода, согласно законопроекту, может стать одним из самых дорогостоящих. При этом ставка будет зависеть от этажности – от 10% до 50%. Чем выше дом, тем выше ставка. Эксперты рынка недвижимости не исключают, что таким образом власти пытаются склонить девелоперов к малоэтажной застройке. «Введение нового порядка лишь подтверждает тот тренд, который уже обозначился в Подмосковье. Речь, в частности, идет о снижении этажности жилых проектов. И данные правки можно считать финансовым инструментом, который будет стимулировать девелоперов к уменьшению плотности застройки. Чем меньше этажей планируешь строить, тем меньше заплатишь за изменение вида разрешенного использования», — пояснила Мария Литинецкая.

Эксперты считают, что дополнительные расходы застройщики могут заложить в стоимость своих объектов – соответственно, стоимость квартир и коттеджей в Подмосковье может несколько возрасти.

С другой стороны, в связи с ограничением покупательской способности и высокой конкуренции на подмосковном рынке застройщики могут пойти другим путем. «Застройщики, скорее всего, будут разрабатывать мероприятия по оптимизации своих затрат (например, снижать себестоимость за счет удешевления используемых материалов). Поэтому существенного повышения цен мы не увидим», — считает Мария Литинецкая.

Более того, способ уйти от дополнительных расходов у собственников земли все же есть. « Вместо изменения вида разрешенного использования земли можно изменить правила землепользования и застройки. Таким образом, не меняя вид разрешенного использования земли, это поможет фактически изменить ее назначение и уйти от оплаты расходов. В случае, если правила землепользования и застройки приняты, то выбор вида разрешенного использования участка в их пределах по закону осуществляется землевладельцем свободно. А отследить, совпадает ли фактическое землепользование с видом разрешенного использования земельного участка довольно сложно», — рассказал Александр Пыпин.

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит